Question 1

Waarom is de registratie van je huurcontract belangrijk?

Accepted Answer

Wie een huurovereenkomst afsluit voor zijn huisvesting, valt onder de regels van de woninghuurovereenkomsten. Vlaanderen heeft specifieke regels voor de huur van woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd.Zo’n huurovereenkomsten moeten geregistreerd worden. Dit vormt een belangrijke bescherming voor de huurder. Dankzij de registratie heeft het huurcontract een ‘vaste datum’. De datum van de huurovereenkomst wordt hiermee bindend en kan niet meer betwist worden. Is er een nieuwe verhuurder (bv. omdat de oorspronkelijke eigenaar het pand heeft verkocht), dan moet die nieuwe verhuurder de huurovereenkomst respecteren.Maar ook als verhuurder ben je gebaat bij de registratie van de huurovereenkomst.	Geldt de huurovereenkomst voor een periode langer dan drie jaar, dan moet de huurder een opzegtermijn respecteren als hij de huurovereenkomst wil beëindigen. Hiervoor moet het contract wel geregistreerd zijn.	Werd het huurcontract afgesloten voor de verhuur van een onroerend goed dat deels bestemd is voor huisvesting en deels voor andere doeleinden (bijvoorbeeld een winkel of kantoor), dan biedt de registratie van het contract het voordeel dat de inkomstenbelasting voor ieder gedeelte afzonderlijk wordt vastgesteld en belast. Is er daarentegen geen registratie van de overeenkomst, dan zijn de  volledige netto-huurinkomsten belastbaar.De registratie van een huurovereenkomst is dus cruciaal voor de bescherming van beide partijen. Wist je trouwens dat je geen partij moet zijn bij de overeenkomst om die registratie in orde te brengen? Jij kan dus perfect voor een naaste de registratie regelen. Voorwaarde is wel dat de huurovereenkomst werd getekend door de verhuurder en de huurder(s).Online je contract registreren kan eenvoudig via MyMinfin

Question 2

Wanneer heb je een asbestattest nodig?

Accepted Answer

Sinds 23 november 2022 moet je een asbestattest voorzien bij de verkoop van woningen en gebouwen gebouwd voor 2001. Bedoeling is dat elke eigenaar van een gebouw gebouwd voor 2001 over een asbestattest beschikt tegen 2032. Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders. Waarom zo’n attest? Met een asbestattest kunnen eigenaars en kandidaat-kopers nagaan welke materialen in hun gebouw asbest bevatten. Dit is belangrijk, want blootgestelde asbest (bv. in het kader van renovatiewerken) kan de gezondheid ernstig aantasten.Hoe verkrijg je zo’n attest? Je verkrijgt een asbestattest na inventarisatie van het gebouw. Dit betekent dat een asbestdeskundige een onderzoek komt verrichten. Dit is in principe een ‘niet-destructief’ onderzoek: het gaat om een beschrijving van de materialen die een risico kunnen vormen. Tijdens de inspectie worden nooit wanden of vloeren beschadigd om ingesloten asbest op te sporen, maar kleine beschadigingen van verdacht materiaal zijn soms wel nodig om bv. een monster te kunnen opsturen naar het labo.De bevindingen van de deskundige worden rechtstreeks opgenomen in een asbestinventarisatiedatabank.  De asbestdeskundige kan een zo een asbestattest aanvragen om jou hiervan in het bezit te stellen.Waar vind je een gecertificeerde asbestdeskundige? Eerst en vooral zal je contact moeten opnemen met een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI). Vandaag zijn er al 558 deskundigen actief.  Let wel, enkel gecertificeerde deskundigen mogen overgaan tot een inventarisatie van de asbest. Op de site van de OVAM kan je een lijst raadplegen van de gecertificeerde deskundigen. De door jou aangestelde deskundige zal je een kopie van ht asbestattest afleveren. Je kan je asbestattest trouwens ook terugvinden via de Woningpas.Heb ik enkel een asbestattest nodig bij een verkoop? Nee. Een asbestattest is nodig telkens er een overdracht is naar een nieuwe eigenaar of een zakelijk rechthouder toetreedt. Is er geen sprake van een nieuwe eigenaar, dan is er geen asbestattest nodig. Zo zal een asbestattest nodig zijn indien persoon A een gebouw verkoopt of schenking aan persoon B, maar niet als een mede-eigenaar zijn aandelen in een gebouw verkoopt aan de ander mede-eigenaar. Er is dan immers geen sprake van een ‘nieuwe’ eigenaar.Hoeveel kost een asbestattest? De asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs van de asbestinventarisatie. De inventarisatie zelf gebeurt wel volgens richtlijnen van het inspectieprotocol. De omvang van de te inspecteren gebouwen en het terrein, de ouderdom en renovatiegraad en het aantal monstersnames en labo-analyses zijn allemaal factoren die de prijs beïnvloeden. Wil je als eigenaar vrijwillig bijkomende onderzoek uitvoeren, dan zal dit ook een impact hebben op de prijs. Voor de aflevering van het asbestattest vraagt de OVAM een retributie van 50 euro, die via de asbestdeskundige aan jou zal doorrekenen.

Question 3

Heb je altijd recht op 2% verkooprecht wanneer je een woning koopt?

Accepted Answer

Vlaanderen kent verschillende registratietarieven. Wie een onroerend koopt, betaalt 12% registratierechten. Maar in veel gevallen hebben kopers recht op een verlaagd tarief.Wie bijvoorbeeld een enige en eigen woning, geniet onder bepaalde voorwaarden van het tarief van 2%. Met andere woorden: niet iedereen die een woning koopt heeft zomaar recht op het laag tarief van 2%. We overlopen de voorwaarden:	Je moet een natuurlijke persoon zijn. Dat betekent dat je bijvoorbeeld niet mag aankopen via vennootschap.	Je verwerft de gehele woning in volle eigendom via een volledige of gedeeltelijke aankoop. Dat betekent dat enkel het vruchtgebruik of de blote eigendom verwerven van een woning niet voldoende is. Wel mag je de woning ook gedeeltelijk via een schenking hebben verkregen. Het verlaagd verkooprecht van 2% kan dan enkel gelden voor het deel dat je effectief aankocht.	Het mag niet gaan over een woning in opbouw.	Je hebt geen ander onroerend goed in eigendom: je mag op de datum van de notariële akte niet de volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Maar wat als je je nieuwe woning had gekocht voor de verkoop van je oude woning? Dan ben je eigenlijk eigenaar van twee woningen. Dit vormt geen probleem als je je in de akte verbindt om je oude woning binnen de twee jaar na de ondertekening van de akte te verkopen.	Je moet je binnen de 3 jaar na het verlijden van de notariële akte inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte goed. Je verbindt je hiertoe in de notariële akte.Als je aan al deze voorwaarden voldoet, zal de notaris in de akte vermelden dat je voldoet aan de voorwaarden en de toepassing vragen van het verlaagde tarief.Wil je visueel overzicht van de voorwaarden? Bekijk onze infofiche!

Question 4

Moet de notaris iets melden aan de fiscus bij een verkoop?

Accepted Answer

In sommige dossiers heeft de notaris een belangrijke fiscale rol. Vandaag heeft de notaris twee fiscale meldingsplichten: bij de overdracht van onroerende goederen (bv. een verkoop) en bij erfenissen.De notaris die betrokken is bij de verkoop, schenking, ruiling, inbreng in vennootschap, moet de fiscus (de bevoegde ontvangers van directe belastingen, gewest-, gemeente- en provinciebelastingen en btw) op de hoogte brengen. De fiscus heeft dan twaalf werkdagen tijd om de notaris op de hoogte te brengen van eventuele verschuldigde  belastingen. De notaris moet met andere woorden de overdracht melden aan de fiscus zodat de fiscus kan nagaan of de persoon in kwestie nog achterstallige belastingsschulden heeft. Indien de notaris deze meldingplicht verzuimt, kan hij verantwoordelijk gesteld worden voor de betaling ervan. De tijdige betekening geldt als beslag onder derden in handen van de notaris.De notaris zal in de praktijk de verkopers, schenkers enz. verzoeken de belastingen vóór het verlijden van de akte rechtstreeks aan de bevoegde diensten te betalen, ofwel bij de akte de nodige gelden inhouden en doorstorten. Desnoods zal de notaris de akte uitstellen, om te vermijden dat op het overgedragen eigendom een hypotheek zou worden genomen lastens de verkoper in het voordeel van de fiscus.De notaris zal trouwens een soortgelijke procedure volgen om eventuele achterstallige sociale bijdragen op te sporen en in te houden.Hetzelfde systeem geldt wanneer de notaris geconfronteerd wordt met akten of attesten van erfopvolging. Er zal pas een vrijgave van de sommen zijn indien er geen achterstallige belastingen verschuldigd zijn.

Question 5

Ik verkoop mijn eigendom. Hoe wordt de onroerende voorheffing verrekend?

Accepted Answer

De onroerende voorheffing (in de volksmond 'de grondlasten') is een belasting verschuldigd door degene die op 1 januari van een bepaald jaar eigenaar is van een onroerend goed (gebouwd of ongebouwd). Ze heeft betrekking op het lopend jaar, en dus niet zoals de inkomstenbelasting op de inkomsten van het jaar dat voorafgaat aan het aanslagjaar.Ten opzichte van de overheid is diegene die op 1 januari van een jaar nog eigenaar is, deze onroerende voorheffing verschuldigd, ook als deze eigenaar in de loop van dat jaar zijn eigendom verkoopt. Maar hoe gaat men dan te werk bij een verkoop? Dit is op de eerste plaats een kwestie van afspraken tussen de verkoper en de koper. Verkoper en koper kunnen overeenkomen dat de onroerende voorheffing van dat jaar volledig door de verkoper of door de koper gedragen worden, of nog dat elk van beiden een deel ervan betalen. Dat wordt dan in de overeenkomst gegoten.Is dit punt niet besproken bij de onderhandse verkoopovereenkomst, dan is het gemeen recht van toepassing. Zodra de koper het genot van het gekochte goed heeft (in de meeste gevallen bij het ondertekenen van de notariële akte), betaalt hij zijn aandeel in de onroerende voorheffing. Wordt de akte bijvoorbeeld op 1 oktober getekend, dan draagt de koper 3/12de van de onroerende voorheffing, en de verkoper 9/12de. De koper betaalt dan bij de akte aan de verkoper tegen kwijting deze 3/12de, de verkoper betaalt aan de overheid de volledige onroerende voorheffing.

Question 6

Wat is een commandverklaring?

Accepted Answer

De persoon die het laatste bod heeft gedaan en dus als koper werd beschouwd verklaart dat hij in feite heeft gekocht voor iemand anders. Deze laatste (commandgever) zal geacht worden het verkochte eigendom rechtstreeks van de verkoper gekocht te hebben. Er is geen doorverkoop met tweemaal registratierechten te betalen. Het nut van de commandverklaring is vooral van praktische aard. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij de uiteindelijke koper zich niet onmiddellijk wil kenbaar maken. Er is dus sprake van een "ogenschijnlijke" koper die verschilt van de werkelijke koper. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat de verkoper een hogere prijs zou kunnen bedingen, wetende dat de koper een emotionele of belangrijke waarde hecht aan het goed...Voorwaarden om gebruik te maken van een commandverklaring	De mogelijkheid om commandverklaring te kunnen doen moet uitdrukkelijk voorzien zijn in de voorwaarden van de openbare verkoop.	Uiteindelijk moet de werkelijke koper (de command) bekend worden.	Bij een openbare verkoop is de termijn hiervoor 5 werkdagen. 	Het moet zuiver en eenvoudig gebeuren d.w.z. zonder dat er veranderingen aan de voorwaarden en het voorwerp van de verkoop gebeuren. Het naleven van deze voorwaarden heeft belang voor uw portefeuille. Indien u deze voorwaarden niet naleeft zult u immers twee maal registratierechten betalen, alsof er twee aparte kopen hadden plaatsgevonden.Verschil met sterkmaking en lastgeving	Bij lastgeving is de lastgever onmiddellijk gekend en de lasthebber handelt in opdracht van een vooraf gekende persoon.	Bij sterkmaking handelt de sterkmaker niet in eigen naam. Hij handelt alleen maar om te beloven dat de persoon voor wie hij zich sterk maakt, zal goedkeuren. Bij gebrek aan goedkeuring zal er schadevergoeding verschuldigd zijn, tenzij uitdrukkelijk werd overeengekomen dat de sterkmaker zelf persoonlijk gebonden is.Bij commandverklaring handelt de commandnemer in eigen naam met de mogelijkheid een andere persoon binnen een bepaalde tijd in zijn plaats te doen stellen.

Question 7

Wat is het verschil tussen een voorkooprecht en een voorkeursrecht?

Accepted Answer

Bij een verkoop van een onroerend goed kan er zowel sprake zijn van een “voorkooprecht”, als van een “voorkeursrecht”. Hoewel de twee begrippen sterk op elkaar gelijken (beide geven immers recht op een aankoop “bij voorrang”), mogen ze niet met elkaar worden verward.Een voorkeursrecht is een recht dat steeds bij overeenkomst aan iemand wordt toegekend (conventioneel). Daarbij verbindt de eigenaar van een onroerend goed zich om eerst met de begunstigde van het voorkeursrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen.Bij een voorkooprecht heeft de houder van een voorkooprecht een (wettelijk) recht om een goed bij voorrang aan te kopen, niettegenstaande de verkoper al een verkoopovereenkomst heeft gesloten met een andere kandidaat-koper.Merkt de notaris na zijn opzoekingen dat er een voorkooprecht rust op het onroerend goed, dan zal hij het voorkooprecht aanbieden aan de begunstigde. Deze zal vervolgens een termijn krijgen om zijn voorkooprecht al dan niet uit te oefenen. Oefent deze zijn voorkooprecht uit, dan ziet de kandidaat-koper zijn droomwoning aan zijn neus voorbijgaan. De houder van het voorkooprecht zal het goed kunnen kopen, maar zal niet meer kunnen onderhandelen over de prijs. Oefent de titularis van een voorkooprecht zijn recht niet uit, dan kan de verkoop met de andere kandidaat-koper gewoon doorgaan.Het belangrijkste verschil ligt dus in het bestaan (of niet bestaan) van een voorafgaandelijke verkoopovereenkomst met een andere persoon. Bij een voorkeursrecht is er vanwege de verkoper louter de intentie om te verkopen. De houder van een voorkeursrecht krijgt de kans om als eerste te onderhandelen met de eigenaar indien deze laatste de intentie zou hebben om tot een verkoop over te gaan. De verkoper zal dus eerst naar de houder van het voorkeurrecht moeten stappen alvorens een verkoopovereenkomst af te sluiten. Bij een voorkooprecht bestaat er reeds een verkoopovereenkomst met een kandidaat-koper, maar die kan evengoed niet doorgaan indien de houder van een voorkooprecht zijn recht uitoefent.Beide begrippen mag je ook niet verwarren met een aankoopoptie (of een verkoopbelofte). Ook bij een optie is er nog geen sprake van een verkoopovereenkomst. De kandidaat-koper krijgt een bepaalde termijn om even na te denken over zijn eventuele aankoop. Binnen deze termijn mag de verkoper geen andere potentiële koper aanspreken. De verkoper is gebonden aan de beslissing van de koper. Een optie heeft evenwel verregaandere gevolgen dan een voorkeursrecht. Daar waar een voorkeursrecht louter aanleiding geeft tot onderhandelingen over de koop (met weliswaar een mogelijkheid tot aankoop), zal het lichten van de optie daadwerkelijk het ontstaan van de verkoopovereenkomst als gevolg hebben.

Question 8

Hoe breng ik een veilig bod uit?

Accepted Answer

De aankoop van een woning is voor het overgrote deel van de mensen de belangrijkste investering in hun leven. In tegenstelling tot wat af en toe wordt gedacht, is het uitbrengen van een bod bindend. Daarom is het van belang om je goed te informeren over het pand vóór je een bod uitbrengt. Een bod stel je zorgvuldig en volledig op, zodat je beschermd bent voor allerlei ongewenste scenario’s.Hoe bindend is een bod?Wanneer het bod minstens het goed en de geboden prijs nauwkeurig en zonder enig voorbehoud bepaalt, spreken we van een bindend bod. Als de verkoper het bod van de koper aanvaardt, komt er een verkoop tot stand. Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.Vaak staat in de publiciteit van te koop aangeboden panden een bedrag vermeld. Geldt dat bedrag dan als een bindend aanbod (van de verkoper)? Nee. Zo’n geadverteerde prijs wordt niet als een bod beschouwd. Zo’n publiciteit heeft in de meeste gevallen enkel tot doel het grote publiek kenbaar te maken dat het goed te koop staat. De eigenaar wil op deze manier enkel een bod uit te lokken van geïnteresseerde kandidaat-kopers. Op de aangegeven prijs bieden zal dus niet automatisch een koop doen ontstaan.Cruciaal om je te informeren vóór je een bod doetHet opstellen van de verkoopovereenkomst gaat gepaard met een reeks opzoekingen en verplichte vermeldingen. Dit is om er zeker van te zijn dat je als koper voldoende geïnformeerd bent over de staat van je pand. Maar dat neemt niet weg dat je je als koper al kan verbinden vóór de verkoopovereenkomst. Juist omdat een bod uitbrengen mogelijk leidt tot het ontstaan van een verkoop, is belangrijk om je volledig te informeren over het pand vóór je een bod uitbrengt. Let daarom altijd op de vermeldingen in de publiciteit van de woning en aarzel nooit om aan de verkoper bijkomende informatie te vragen. Een veilig bod opstellenEr bestaat geen vast document om een bod uit te brengen. Strikt gezien kan een bod zelfs mondeling gebeuren. Een mondeling bod uitbrengen is niet aangeraden. Enerzijds heb je als koper geen bewijs van je intenties, en anderzijds vermeldt je bod best een aantal zaken naast het pand en de prijs:		De naam van de koper			Het adres van het goed			De geboden prijs			De tijdsduur van het bod: een einddatum vermelden in je bod zorgt ervoor dat je als koper niet eindeloos geblokkeerd wordt.			De ondertekening en de datum	Daarnaast doe je er als koper goed aan om zogenaamde een ‘opschortende voorwaarde’ te voorzien in je bod. Zo’n voorwaarde maakt de verkoopovereenkomst die volgt op de bod afhankelijk van het vervuld zijn van een voorwaarde (bv. het verkrijgen van een krediet). Voor jou is dit een extra veiligheid. Loopt er bijvoorbeeld iets mis met het verkrijgen van je krediet, dan zal de verkoop toch niet tot stand komen.              BijvoorbeeldDe koper heeft een bod ondertekend maar heeft net voor de ondertekening van de verkoopovereenkomst ontdekt dat de grond vervuild is. Hij wil de verkoop niet langer laten doorgaan. Als hij in zijn bod een opschortende voorwaarde heeft ingelast waarbij de verkoop afhankelijk is van het verkrijgen van een bodemattest waaruit blijkt dat de grond niet vervuild is, is hij niet gebonden door de verkoop.Let op met sms’en. Enkel een sms is niet voldoende als bewijs dat je een bod hebt uitgebracht. Maar het kan wel beschouwd worden als een ‘begin van bewijs’, dat aangevuld kan worden met andere elementen (zoals het bewijs dat er tussen de verkoper en jou eerdere contacten zijn geweest).Andere tip: beperk je bod in tijd. Zo ben je niet eindeloos gebonden door je bod. Zonder beperking in tijd blijft je bod geldig totdat de woning verkocht is.Wil je een bod doen op een woning? Doe dit schriftelijk en laat het bij twijfel nalezen door een vastgoeddeskundige.

Question 9

Ik heb een bod voor een woning aanvaard via een sms. Ben ik nu gebonden?

Accepted Answer

Bij deze vraag moet je een goed onderscheid maken tussen verschillende zaken: de overeenkomst, het bewijs van de overeenkomst en de precontractuele aansprakelijkheid.Een verkoopovereenkomst kan op verschillende manieren tot stand komen. Éenmaal je een akkoord hebt bereikt over de zaak en de prijs heb je al een verkoopsovereenkomst. In principe kunnen mondelinge afspraken dus ook een overeenkomst uitmaken.Een overeenkomst moet je echter ook nog kunnen bewijzen. Er geldt een regel die voorschrijft dat je boven de 3500 euro een geschrift moet opstellen als bewijs van de overeenkomst. Indien je bijvoorbeeld een huis koopt, zal je automatisch een schriftelijke overeenkomst moeten opstellen met oog op het bewijs. “Geschrift” wordt echter nergens door de wetgever gedefinieerd. Terecht zou je je kunnen afvragen of e-mails, sms’en en andere virtuele middelen “geschriften” uitmaken.Een geschrift bestaat niet noodzakelijk uit een papier, maar hoe dan ook veronderstelt het wel een handtekening van de partijen. Dit kan met een mail (elektronische handtekeningen), maar niet met een sms. Bovendien kan je met een sms ook niet evenveel exemplaren opstellen als er partijen zijn, wat een essentieel element is. Een sms maakt volgens de rechtspraak dus geen geschrift uit.Is daarmee de kous af? Nee, niet helemaal. Een sms alleen mag dan wel geen volwaardig bewijs uitmaken, het kan wel een “begin van bewijs” uitmaken. Wat is een “begin van bewijs”? Het woord zegt het zelf: het is een element dat, aangevuld met andere elementen, een sterk vermoeden doet ontstaan dat de overeenkomst bestaat. Nakoming van de overeenkomst zal dan toch gevorderd kunnen worden.Een andere weg die je kunt volgen in de redenering, is deze van de precontractuele aansprakelijkheid. Iemand die, nog vóór een afdwingbare overeenkomst ontstaat, zonder geldige reden de onderhandelingen stopzet, riskeert de betaling van een schadevergoeding. Opgepast, de lijn tussen een geldige of ongeldige reden is soms vaag. Vaak zal aanvaard worden dat een verkoper mag ingaan op een hoger bod van een andere koper tijdens de onderhandelingsfase.Moraal van het verhaal: laat je niet te vlug verleiden om snel toe te happen via een e-mail of een sms en laat een sms of een e-mail van een verkoper snel bevestigen via een geldig geschrift. Twijfel je? Neem dan het zekere voor het onzekere: stap naar de notaris. Hij zal je helpen bij het opstellen van een aangepaste verkoopovereenkomst.

Question 10

Wat betekent de term voor vrij en onbelast?

Accepted Answer

In een notariële verkoopakte zal je vrijwel steeds de vermelding terugvinden dat het eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Dit is een zeer belangrijke clausule die betekent dat je als koper het goed koopt zonder enige schuld of hypotheek. Over welke schulden of lasten hebben wij het dan? 1. HypothekenWas de verkoper een schuld of een lening aangegaan die gewaarborgd werd door een hypotheek, dan moet deze schuld aangezuiverd worden. Dit moet uiterlijk bij het verlijden van de akte gebeuren. De notaris zal nagaan op het Kantoor Rechtszekerheid of een hypotheek werd ingeschreven. Is dit het geval, dan zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser. Hij zal er voor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt tot terugbetaling van de nog lopende schuld zodat de hypotheek kan worden doorgehaald (geschrapt). Zou dit niet gebeuren, dan zou de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. Bij een niet doorhalen van de hypotheekinschrijving loopt de koper gevaar dat het door hem gekochte eigendom nog zou verkocht worden op verzoek van de schuldeiser. De opzoekingen en de tussenkomst van de notaris verhinderen dit.2. BelastingenVooraleer een notariële verkoopakte verleden wordt, doet de notaris navraag bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dit geldt zowel voor directe belastingen als voor belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en erfbelastingen.Indien de belastingontvanger binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs. Zo worden ook deze schulden aangezuiverd.  Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.3. Sociale lastenDe notaris zal ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.4. Stedenbouwkundige inbreukenIndien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het Kantoor Rechtszekerheid laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor.De notaris zal voor het verlijden van de akte nagaan of dergelijke bezwaren bestaan. De koper zal hiervan in verwittigd worden vooraleer hij tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.5. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoperZijn er betwistingen over het eigendomsrecht van de verkoper, dan zal er op het Kantoor Rechtszekerheid melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken. Ook hier zorgt de notaris ervoor dat de koper verwittigd wordt voor het verlijden van de akte.6. Elke mogelijke vordering tegen de verkoper die aanleiding kan geven tot beslagmaatregelenSchuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om de onroerende goederen van de verkoper met beslag te bezwaren tot waarborg van de betaling van hun vordering. Indien zo'n maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het Kantoor Rechtszekerheid.De notaris zal ook hier de nodige gelden afhouden van de koopprijs om de betrokken schuld terug te betalen.BesluitAl deze beletselen kunnen al bestaan op het ogenblik dat de verkoopovereenkomst of het compromis ondertekend wordt. Het is duidelijk dat het uiterst nuttig en voorzichtig is om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de onderhandse verkoopovereenkomst. De vroegtijdige tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee.De notaris zal trouwens voorstellen om het voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte om te vermijden dat je je voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde beletselen niet kan doorgaan.

Question 11

Wanneer betaal je btw bij de aankoop van een woning?

Accepted Answer

Wanneer je een woning koopt, betaal je in principe registratiebelasting. Het standaardtarief is vandaag 12%, maar voor een gezinswoning betaal je 2% (als je voldoet aan de voorwaarden).Toch zijn er situaties waarbij je géén registratiebelasting betaalt, maar btw (21%). Dit maakt uiteraard een groot verschil uit voor de totale kostprijs van de aankoop. Je betaalt btw als je een “nieuw” gebouw koopt van een beroepsverkoper of van een niet-beroepsverkoper die heeft geopteerd voor de verkoop met toepassing van btw.  Wat is een 'nieuw' gebouw? Een gebouw wordt als nieuw beschouwd tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw.Ook een “oud” gebouw kan onderworpen zijn aan btw. Indien verbouwingswerken de kenmerken of de structuur van het gebouw wezenlijk hebben gewijzigd, kan het gebouw als “nieuw” beschouwd worden en zal er btw worden geheven in plaats van registratiebelasting. Of de kenmerken van een gebouw werden gewijzigd is een feitelijk gegeven, dat niet altijd even gemakkelijk kan worden vastgesteld. Daarom bestaat er nog een tweede criterium: indien de waarde van de verbouwingswerken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (zonder de grond), zal er eveneens btw geheven worden.Ook voor het bijbehorend terreinIs er btw verschuldigd is op het gebouw, dan geldt dit automatisch ook voor de bijbehorende grond die mee wordt verkocht. Het geheel valt dus onder hetzelfde belastingregime. Voorwaarde is wel:	dat de verkoper van de grond en de verkoper van het gebouw dezelfde zijn (géén aparte vennootschappen bijvoorbeeld).	Er moet een toelating zijn om te bouwen op het terrein	en er moet een gebouw worden opgericht dat verkocht wordt met btw.Let op, dit geldt enkel indien het gebouw en het terrein gelijktijdig worden geleverd.Bij een “verkoop op plan” is dit niet altijd het geval. Het kan zijn dat je een grond koopt waarop het gebouw nog volledig gebouwd moet worden. In dit geval verwerf je enkel de rechten op de grond en pas op een later tijdstip de rechten op het gebouw. Van een gelijktijdige levering zal er dus geen sprake zijn, zodat je enkel registratiebelasting verschuldigd bent op de grond en pas later btw zal betalen op het gebouw.De situatie bij een verkoop op plan is anders als het gebouw reeds in aanbouw is. Dan gaan de rechten op het gebouw en de grond wel gelijktijdig over. Je betaalt dan zowel btw op het gebouw als op de grond.

Question 12

Wat is een verkoop op lijfrente?

Accepted Answer

De verkoop op lijfrente is een verkoop waarbij de koper zich verbindt levenslang of voor een vastgestelde maximumtermijn aan de verkopers of aan de langstlevende van hen, maandelijks een geldsom te betalen. Dit bedrag kan al dan niet geïndexeerd worden. Gewoonlijk betaalt de koper een gedeelte van de koopsom contant bij het verlijden van de akte (wat we het ‘boeket’ noemen), en de rest wordt omgezet in een periodieke ‘lijfrente’.De verkoper-rentegenieter heeft zo een vast en zeker inkomen.  Hier zijn geen belastingen op verschuldigd, want de rente is een manier om de verkoopprijs te betalen. De verkoopprijs wordt dus als het ware in schijven betaald.De verplichting om de rente betalen, vervalt bij overlijden van de rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Wanneer dat is, weet niemand. Daarom is een verkoop op lijfrente ook een ‘kanscontract’.De verkoper-rentegenieter is geen eigenaar meer van het onroerend goed. De notaris zal in de verkoopakte de nodige waarborgen voorzien, bv. voor het geval de koper niet verder zou betalen.Hoeveel rente de koper betaalt, wordt berekend op basis van de leeftijd en de levensverwachting van de verkoper. Het wordt berekend aan de hand van vaste tabellen.

Question 13

Mijn vriend en ik zijn uit elkaar. Moeten wij naar de notaris als we zelf afspraken kunnen maken over de lening?

Accepted Answer

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de eigendomsrechten op een woning en de betaling van de lening.De verhouding in eigendomsrechten van de samenwonende partners komt vaak overeen met hun aandeel in de lening (bv. 50 % betalen van de lening = 50% eigendomsrechten), maar dit is niet steeds het geval. De eigendomsrechten van elk van de partners worden beschreven in de eigendomsakte. Wie de lening verder zal afbetalen kan praktisch van belang zijn voor de partners, maar op zich wijzigt dit de eigendomsakte, en dus de eigendomsrechten, niet.Koppels die een woning samen hebben aangekocht of koppels die samen hebben gebouwd of gerenoveerd moeten dus op een zeker punt nadat ze uit elkaar zijn naar de notaris stappen om de eigendomsakte te wijzigen.Het valt sterk aan te raden tijdig naar de notaris te stappen voor advies. Koppels die samen eigenaar zijn van een onroerend goed hebben na een scheiding verschillende mogelijkheden als het op de woning aankomt. Zo kunnen de ex-partners kiezen om de woning te verkopen, de ene partner kan het huis overnemen (“uitkopen”) of het koppel kan kiezen om in onverdeeldheid eigenaar te blijven.De notaris is de aangewezen persoon om de ex-partners bij te staan bij deze moeilijk keuze.

Question 14

Waarom heb je een authentieke akte nodig, als je toch al een verkoopovereenkomst hebt?

Accepted Answer

Een verkoop komt tot stand wanneer de koper en de verkoper een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. In principe kan een verkoopovereenkomst (of compromis) dus mondeling tot stand komen. Met oog op het bewijs zal je wel een document nodig hebben, dat ondertekend zal moeten worden. Waarom heb je dan eigenlijk nog een authentieke akte nodig?Een verkoopovereenkomst is in de eerste plaats de zaak van de partijen. De gevolgen van de verkoop werken immers enkel tussen de verkoper en koper. Toch is een verkoopovereenkomst “tegenwerpelijk”; derden moeten het bestaan van de verkoopovereenkomst erkennen en eerbiedigen.Om te verzekeren dat derden kennis hebben van de verkoop zal de verkoop van een onroerend goed altijd overgeschreven moeten worden in de registers van het hypotheekkantoor. Dat kan niet met een verkoopovereenkomst, er is een notariële verkoopakte vereist. Die overschrijving is essentieel voor de bescherming van de koper.De overschrijving is als het ware een “flikkermoment”. Vanaf dat moment komt het goed in ogen van derden in het vermogen van de koper. Er ontstaat er een “behoren te weten” . Iedere derde, ook deze die feitelijk niet op de hoogte waren van de verkoop, moet de verkoop eerbiedigen. De koper mag er vanaf dat moment op rekenen dat zijn koop beschermd is. Heeft de verkoper schuldeisers, dan zullen deze vanaf de overschrijving ook moeten aanvaarden dat het onroerend goed niet langer in het vermogen ligt van de verkoper. Beslag leggen zal niet meer lukken.We bekijken het met een voorbeeld:Een koper koopt een woning, die eigenlijk al verkocht is aan iemand anders. Je kan de tweede koper niks kwalijk nemen als hij van niets op de hoogte was. De tweede koper kon moeilijk rekening houden met de eerste koper als hij geen idee had dat het goed reeds verkocht was. Wie zal er voorrang hebben als twee kopers hetzelfde onroerend goed kopen? De koper waarvan de notariële akte eerst werd overgeschreven heeft voorrang. Indien de tweede koper van niets wist, en te goeder trouw het goed heeft aankocht, heeft de datum van het compromis geen belang. Het is de inschrijving van de notariële akte dat een koper beschermd! Daarom is de notariële akte zo belangrijk. Enkel via een notariële akte kan de koper een bescherming genieten én de zekerheid hebben dat zijn koop tegenwerpelijk is.Dit is ook de reden waarom je in een verkoopovereenkomst “opschortende voorwaarden” mag opnemen. Het is immers niet de verkoopovereenkomst, maar wel de notariële akte die zal worden overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor en die de koper uiteindelijk zal beschermen. Daarom mag je ook de eigendomsoverdracht uitstellen tot het moment van de notariële akte.Vergeet bovendien niet dat een authentieke notariële akte een uitvoerbare titel vormt, in tegenstelling tot een onderhandse overeenkomst. Iemand met een uitvoerbare titel kan rechtstreeks de afspraken in de overeenkomst afdwingen, zonder naar de rechter te moeten gaan.Dit alles neemt niet weg dat een volledig en duidelijke verkoopovereenkomst van belang is. De compromis dient immers als basis voor de notariële akte.

Question 15

Er rust een voorkooprecht op het goed dat ik wil kopen, wat betekent dit concreet voor mij?

Accepted Answer

Een voorkooprecht is eigenlijk een recht om bij voorrang een goed aan te kopen. De houder van een voorkooprecht (een huurder, de overheid, de sociale huisvestingsmaatschappijen…) krijgt de gelegenheid om het goed te kopen tegen dezelfde prijs en dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper. Wat betekent dit voor de kandidaat-koper die zijn oog heeft laten vallen op een woning?indien er op het onroerend goed een voorkooprecht rust, wordt een verkoopovereenkomst (compromis) gesloten onder de opschortende voorwaarde van het “niet uitoefenen van een voorkooprecht”.De kandidaat-koper zal, zoals bij iedere aankoop, onderhandelen en een verkoopovereenkomst sluiten. De notaris zal vervolgens specifieke opzoekingen moeten uitvoeren. Hij zal onder andere moeten nagaan of op het onroerend goed een voorkooprecht rust. Zo’n voorkooprecht kan wettelijk verankerd zijn of kan door een overeenkomst ontstaan. Dankzij de wettelijke voorkooprechten kan de overheid bepaalde taken van openbaar nut vervullen. Denk maar aan natuurbehoud, leegstandbestrijding, ruimtelijke ordening…Indien de notaris vaststelt dat er op het onroerend goed een verkooprecht rust, zal hij vragen aan de titularis van dat voorkooprecht of hij zijn recht wil uitoefenen. Men noemt dit ook wel “het aanbieden van een voorkooprecht”. De houder van een voorkooprecht krijgt dan een bepaalde termijn om te beslissen. Wil hij zijn voorrecht niet uitoefenen of heeft hij niet beslist binnen de termijn, dan is de kous af. U kunt als koper het onroerend goed kopen.Oefent de begunstigde daarentegen wél zijn recht uit, dan kan de kandidaat-koper het onroerend goed niet kopen, niettegenstaande er al een verkoopovereenkomst bestond. De (opschortende) voorwaarde om de verkoop te laten doorgaan is immers niet vervuld. De begunstigde treedt als het ware in de plaats van kandidaat-koper en wordt de uiteindelijke koper van het goed.

Question 16

Ik heb meer geïnvesteerd in de aangekochte woning dan mijn partner, betekent dit dat ik automatisch een groter aandeel heb in de eigendom?

Accepted Answer

Eén belangrijke regel dien je steeds in het achterhoofd te houden bij de aankoop van een woning: eigendom verkrijg je door een overeenkomst, niet door het betalen van de prijs. Hoeveel de ene partner feitelijk heeft betaald tegenover de andere partner zal dus in principe geen invloed hebben op de aandelen in de eigendom.Er geldt een vermoeden dat de kopers in gelijke aandelen hebben gekocht, en dus m.a.w. in gelijke mate eigenaar zijn. Dit vermoeden kan echter weerlegd worden, bijvoorbeeld als het koppel in de overeenkomst uitdrukkelijk aangeeft dat ze ongelijke aandelen van de eigendom willen verwerven. Alleen aangeven hoeveel elk zal betalen is niet noodzakelijk voldoende om het vermoeden te weerleggen.Partijen kunnen bij de aankoop van een onroerend goed veel regelen via een overeenkomst. Dit zal trouwens heel vaak het geval zijn. Voor een koppel zijn er verschillende situaties mogelijk indien de ene meer betaalt dan de andere. Als jouw partner bijvoorbeeld 75% van de prijs zal betalen, kan je dit doortrekken naar de eigendomsaandelen. Hij is dan voor 75% eigenaar. Je kan ook kiezen om te werken met gelijke eigendomsaandelen (elk 50%), zelfs indien de ene partner meer voor zijn rekening zal nemen.  Bovendien kan de notaris een clausule opnemen waardoor er rekening wordt gehouden met de investeringen van een partner (denk maar aan onderhoudswerken of renovatiewerken). Het is daarom van belang om stukken (zoals facturen) bij te houden.Weet wel dat ongelijke aandelen ook betekent dat de ene meer zal moeten bijdragen in de kosten dan de andere. Bovendien heeft de aandelenverhouding ook invloed op de verdeling van de meerwaarde indien het koppel het goed verkoopt. Hoe meer aandelen in de eigendom van het huis, hoe groter het aandeel in de meerwaarde. Dit is het geval, zelfs indien de partner met minder aandelen gedurende de woontijd effectief meer heeft betaald aan het huis.Je merkt het, bij een gezamenlijke aankoop van een woning is het van belang nauwkeurig om te gaan met de opstelling van de overeenkomst, zodat je achteraf niet met moeilijke discussies zit. De notaris helpt je graag bij deze opdracht.

Question 17

Wat is een beding van aanwas (tontine)?

Accepted Answer

Beding van aanwas, in de volksmond ook tontine genoemd, is essentieel een kanscontract, waarbij twee of meer personen samen in onverdeeldheid een onroerend goed verwerven met het beding dat het deel van de eerststervende door aanwas zal toekomen aan de langstlevende onder hen.Een beding van aanwas kan slechts worden opgenomen voor zover men met minstens 2 personen rechten bezit in een goed.Het beding van aanwas dient een evenwaardig karakter van de prestaties van alle contractanten tot uiting te laten komen, waarbij de winst- of verlieskansen afhankelijk zijn van een toevallige doch zekere gebeurtenis, nl. het overlijden van een der contractanten. Dit contract wordt aanvaard door de fiscus voor zover het een kanscontract is, zoniet wordt het als een schenking bestempeld, waardoor het fiscaal voordeel verloren gaat.Het beding van aanwas kan fiscale voordelen hebben omdat er op het deel van de eerstoverledene geen erfbelasting verschuldigd is, maar wel hetzelfde registratierecht als destijds betaald bij aankoop. Anderzijds kan dit precies nadeling uitvallen wanneer het gaat over de gezinswoning, die vrij is van erfbelastingen.De administratie zal dus het belastingstarief gebruiken dat van kracht was op datum van de akte van verwerving, doch berekend op de waarde van het overgedragen deel op dag van de verwezenlijking van de aanwas, zijnde de dag van overlijden.Naast het eventueel fiscaal voordeel kan het beding van aanwas ook aangewend worden omwille van de mogelijkheden op burgerrechtelijk vlak.Door gebruik van het beding van aanwas kunnen de reservataire rechten van kinderen en ouders uitgesloten worden. Zo kan het beding van aanwas aangewend worden door echtgenoten met kinderen uit een vorig huwelijk of gehuwd met scheiding van goederen.Het beding van aanwas kan tenzij anders werd overeengekomen slechts verbroken worden met het akkoord van alle betrokkenen, nooit eenzijdig.Dit heeft een zeer belangrijk gevolg. Het betekent dat iemand die gekocht heeft met het aanwasbeding zijn aandeel nooit meer eenzijdig kan vervreemden aan een derde. Dit is zeker een zware rem op de onbeperkte toepassing van het beding van aanwas. Daarom voorziet men in de akte in een opzegmogelijkheid.Ook dient er rekening mee gehouden te worden dat de erfgenamen van de eerststervende niet noodzakelijk zullen erven van de langstlevende, zodat de goederen die het voorwerp hebben uitgemaakt van het beding van aanwas in dat geval definitief verdwijnen uit het vermogen van de familie van de eerststervende. Dit nadeel kan ondervangen worden door een beding van aanwas te gebruiken, beperkt tot het vruchtgebruik van het betrokken goed.Algemeen beschouwd kan het beding van aanwas interessant zijn, maar elke toepassing ervan zal best vooraf degelijk worden onderzocht en worden besproken met de notaris.

Question 18

Wat gebeurt met de samen aangekochte woning wanneer een van de samenwoners overlijdt?

Accepted Answer

Als op voorhand niets op papier is gezet, is de kans groot dat de langstlevende partner, na het overlijden van zijn levensgezel, niet in het huis zal kunnen blijven wonen, hoewel het voor een deel zijn eigendom is.Wettelijke samenwonenden hebben vandaag een erfrecht. Zij behouden het vruchtgebruik op de gezamelijke woning (of de huurinkomsten daarvan) en op de huisraad. Let op, de andere partner kan zijn wettelijke samenwonende partner testamentair onterven. Ook de wettelijke samenwoning kan eenzijdig opgezegd worden.Feitelijke samenwonenden erven niet automatisch van elkaar. Indien er niets is geregeld, zal de helft van de eigendom van de eerstoverleden partner dus geërfd worden door zijn erfgenamen (zijn kinderen, ouders, broers/zusters…)Dit is meestal niet de bedoeling van de feitelijke samenwonenden.Een eerste mogelijkheid bestaat erin dat de partners bij testament hun helft van de eigendom geven aan de andere partner (in volle eigendom of in vruchtgebruik).Dit lijkt in orde, maar het risico bestaat dat dit testament geen volledige uitwerking zal hebben door de wettelijke reserve van bepaalde erfgenamen van de overledene.Kindere hebben immers recht op een reserve in de nalatenschap van hun ouder, respectievelijk kind. Zij worden “reservataire erfgenamen” genoemd. Ingeval er geen kinderen zijn, hebben de ouders elk recht op 1/4e deel van de nalatenschap.Door bij testament de volle eigendom of het vruchtgebruik van zijn aandeel in de woning aan de langstlevende partner te geven, bestaat er veel kans dat men deze reservataire erfgenamen tekort doet, doordat men de langstlevende partner meer geeft dan wettelijk toegelaten is.Op die manier is de langstlevende partner niet zeker om de eigendom of het vruchtgebruik van de gehele woning te bekomen.Wel belangrijk te signaleren dat een testament eenzijdig door de ene partner kan worden herroepen, zonder dat de andere dit weet.Met een beding van aanwas (ook genaamd “tontine”) wordt dit risico uitgesloten.Een beding van aanwas is in de meeste gevallen (ook bij wettelijk samenwonenden !) inderdaad de enige oplossing om er gegarandeerd voor te zorgen dat de andere partner/mede-eigenaar de samen aangekochte eigendom in volle eigendom zal verwerven of er levenslang het vruchtgebruik van zal hebben.Het komt hier op neer dat bij een gezamenlijke aankoop van een woning, de ene partner met de andere partner overeenkomt dat diegene die het langst leeft van hen beiden, de woning in volle eigendom dan wel in vruchtgebruik mag hebben.Met andere woorden het aandeel van de eerststervende partner zal aanwassen bij het aandeel van de langstlevende als gevolg van de gesloten overeenkomst tussen de partners. Dit vereist wel dat de overlevingskansen van beide partners gelijkwaardig moeten zijn.De regels van de wettelijke reserve spelen hier niet. Het beding van aanwas is namelijk geen testament of ook geen schenking, maar een kanscontract dat beide partners met elkaar hebben afgesloten via een overeenkomst.Het beding van aanwas zorgt er dus voor dat de langstlevende partner de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning verkrijgt. Met een beding van aanwas met optie heeft de langstlevende zelf de keuze om gebruik te maken van de clausule. In dat geval zal de langstlevende kiezen om het beding van aanwas al dan niet in te roepen. Bij uitoefening van het beding van aanwas, betaalt men registratierechten en is men volle eigenaar. De langstlevende kan ook kiezen om het beding van aanwas in te roepen, en daarmee het erfrecht te laten spelen. Dan zal de langstlevende het vruchtgebruik van de gezinswoning verwerven, zonder erfbelastingen te betalen. Bij feitelijke samenwonende partners gebeurt dit niet automatisch: er moet een testament zijn die dit vruchtgebruik toekent. Na 3 jaar feitelijke samenwoning moet er eveneens geen erfbelastingen betaald worden op de gezinswoning. De langstlevende kan met andere woorden kiezen: aanwas met registratierechten of het testament met verlaagde erfbelastingen en vrijstelling op de gezinswoning. De langstlevende zal hier een fiscale overweging moeten maken: registratierechten betalen aan hetzelfde percentage dat men destijds bij de aankoop betaalde, en dit op de helft van de waarde van het eigendom, kan mogelijks meer bedragen dan het tarief van de erfbelastingen.

Question 19

Ik ben eigenaar van een woning en ik wil verhuren aan een koppel.

Accepted Answer

Indien één van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden een huurovereenkomst ondertekent, zonder zijn partner met wie hij de gezinswoning zal delen, is de huurovereenkomst perfect rechtsgeldig. Er geldt een wettelijk vermoeden dat de huur aan beide echtgenoten (of wettelijk samenwonenden) toebehoort. De partner zal automatisch als medehuurder worden beschouwd. De huurovereenkomst zal bijgevolg ook zonder problemen geregistreerd kunnen worden.Bij feitelijke samenwoning zijn de zaken minder vanzelfsprekend. Daar geldt het vermoeden niet. Enkel diegene die de huurovereenkomst tekent is in principe gehouden tot betaling van de huur, en enkel die persoon kan aangesproken worden door de verhuurder.Vaak beslissen koppels samen te huren en ondertekenen ze beiden de overeenkomst. Dat heeft als voordeel dat de aansprakelijkheid “gedeeld” wordt. Voor de verhuurder kan dit wel parten spelen indien één van de huurders insolvabel wordt. Hij kan dan immers maar voor de helft van de huurprijs aankloppen bij de andere partner… Elke partner kan dan weigeren om de totaliteit van de prijs te betalen. Een eigenaar die, bijvoorbeeld, zijn appartement wil verhuren aan een jong koppel kan voor de zekerheid bedingen dat de huurders elk hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de huurlasten. Dit betekent dat de verhuurder elk van de partners kan aanspreken voor de gehele huurlast.Merk op dat de verplichtingen van de huurders blijven bestaan, zelfs indien één van hen het pand verlaat. Het einde van een relatie betekent uiteraard niet het einde van de huurplichten! Om de huurplichten te beëindigen dient er een opzegging te gebeuren.Feitelijke samenwoners worden niet beschermd indien één van beide partners overlijdt. Indien de verhuurder enkel een huurovereenkomst had met de overleden partner, is de langstlevende slechts een “bezetter” en kan hij in principe geen aanspraak maken op de woning. Dit kan zware gevolgen hebben, vooral als de samenwonende partners jarenlang samen hebben geleefd. Elk de huurovereenkomst ondertekenen biedt meer veiligheid.Stap naar de notaris voor meer uitleg. Hij zal voor u alle mogelijkheden op een rijtje kunnen zetten!

Question 20

Wie kan een vermindering van onroerende voorheffing bekomen?

Accepted Answer

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting geheven op het kadastraal inkomen van de in België gelegen onroerende goederen, namelijk op de forfaitair vastgestelde netto-huurwaarde van het onroerend goed. De onroerende voorheffing is samengesteld uit een gewestbelasting en uit provinciale en gemeentelijke opcentiemen. De op deze gewestbelasting te rekenen opcentiemen worden door de provincies en gemeenten zelf bepaald.De verminderingen op de onroerende voorheffing zijn wettelijk bepaald.1) Vooreerst bestaat er een vermindering van 25% op de onroerende voorheffing van de volledig door de eigenaar betrokken bescheiden woning. Als voorwaarde geldt dat het kadastraal inkomen van al zijn in België gelegen onroerende goederen maximum 745 euro mag bedragen.2) Een vermindering van 50% op de onroerende voorheffing wordt verleend aan degene die een nieuw woonhuis heeft gekocht of doen bouwen zonder van een bouw- of kooppremie te hebben genoten, en voor zover voldaan is aan de voorwaarden van vermindering voor een bescheiden woning.Deze vermindering geldt voor 5 jaar met ingang van het eerste jaar, waarvoor de onroerende voorheffing verschuldigd is, namelijk op één januari van het jaar volgend op de eerste ingebruikneming van de woning.3) Een vermindering van onroerende voorheffing wordt toegestaan voor een gehandicapt persoon. Deze moet geen familielid zijn maar op het adres van de woning waarvoor de vermindering aangevraagd wordt wonen en volgens het bevolkingsregister deel uitmaken van het gezin.De vermindering wordt automatisch toegekend. Er moet geen aanvraag worden ingediend.4) Indien het gezin van de belanghebbende 2 of meer kinderen telt die in aanmerking komen voor kinderbijslag, dan heeft hij eveneens recht op een vermindering.Deze vermindering wordt automatisch op het aanslagbiljet verrekend.Al deze verminderingen worden beoordeeld naar de toestand op één januari van het betrokken aanslagjaar van de onroerende voorheffing en mogen worden samengevoegd; doch gelden slechts op één enkel onroerend goed. Alhoewel sommigen van deze verminderingen ook voor de huurder gelden, moet het verzoek in principe gedaan worden door de eigenaar, vruchtgebruiker... van de woning.5) Vermindering of vrijstelling van de onroerende voorheffing kan overeenkomstig artikel 15 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen worden bekomen in volgende gevallen:a) wanneer een niet-gemeubeld onroerend goed, buiten de wil van de eigenaar, gedurende ten minste 90 dagen in hetzelfde kalenderjaar niet werd gebruikt en in die periode niets heeft opgebracht, ondanks alle pogingen van de eigenaar: het te huur of te koop staan is op zich onvoldoende.b) wanneer een gebouwd of ongebouwd onroerend goed door een buitengewone gebeurtenis (b.v. brand, overstroming) is beschadigd en de schade minstens 25% van het K.I. bedraagt, behoudens opzettelijke beschadiging.Dit alles dient bewezen te worden door de eigenaar.Deze proportionele verminderingen moeten worden aangevraagd.Voor de specifieke voorwaarden moet telkens de betrokken regionale wetgeving worden nagegaan.6) In Vlaanderen kon voor aanvragen tot en met 2012 een vermindering van 20% of 40% bekomen worden voor energiezuinige nieuwbouwwoningen.Vanaf 2013 geld er zelfs een vermindering van 50% of 100%, naargelang de energiezuinigheid van de nieuwbouwwoning.Deze vermindering wordt automatisch toegestaan zonder dat de belastingplichtige administratieve formaliteiten moet vervullen.

Question 21

Welke tip geeft de notaris aan een koppel gehuwd onder een gemeenschapsstelsel en samen bouwt op een eigen grond van één van de partners

Accepted Answer

Wie een grond bezit als eigen goed, door het te hebben verkregen via schenking bijvoorbeeld, blijft alleen eigenaar, ook al is hij of zij gehuwd met een gemeenschapsstelsel. Indien deze persoon met zijn/haar echtgenoot bouwt, worden de facturen doorgaans betaald met gemeenschappelijke inkomsten zodat men zou kunnen denken dat het huis het koppel toebehoort en de grond eigendom is gebleven van diegene die deze grond heeft verkregen.Door het mechanisme van de natrekking wordt nochtans alleen de eigenaar van de grond ook eigenaar van het gebouw. Die andere echtgenoot krijgt een vergoeding die begroot wordt rekening houdend met de meerwaarde dat het huis verkrijgt over de jaren heen.Wenst men dat het huis echt aan de twee echtgenoten toebehoort dan volstaat het de grond via een huwelijkscontract in te brengen in de gemeenschap, zodat het huis dan ook zal toebehoren aan de twee echtgenoten. Die inbreng zal gekoppeld worden aan een aantal bedingen die moeten vermijden dat de inbrenger zijn grond zou moeten afstaan aan de andere echtgenoot in geval van echtscheiding. Omgekeerd zal de andere echtgenoot moeten vergoed worden voor zijn aandeel in de bouw als de inbrenger zijn ingebrachte grond kan terugnemen.Een andere manier van werken is het gebruik van een "recht van opstal". Het recht van opstal maakt de gevolgen van de natrekking ongedaan.Het is een "afstand van natrekking".In het geval van een getrouwd koppel waarvan één eigenaar is van de grond kan dit handig uitkomen. Er gebeurt immers een opsplitsing van de eigendom waardoor de ene echtgeno(o)t(e) niet in de kou blijft staan bij verkoop van het huis. Het addertje onder het gras is dat dit enkel mogelijk is bij het stelsel van "scheiding van goederen". Men kan echter op ieder moment het stelsel wijzigen.

Question 22

Wat zijn de voordelen van een geschreven huurovereenkomst?

Accepted Answer

Een huurovereenkomst komt tot stand van zodra verhuurder en huurder overeengekomen zijn om een bepaald eigendom ter beschikking te stellen van de huurder, die hiervoor aan de verhuurder een bepaalde prijs moet betalen.Bij woninghuur moet de overeenkomst verplicht schriftelijk gebeuren. Bij andere regimes kan een overeenkomst mondeling gebeuren. maar biedt een schriftelijke overeenkomst toch meer ekerheid voor de partijen.Merk op dat "oude" mondelinge woninghuurovereenkomsten nog geldig zijn, maar beide partijen kunnen eisen dat deze in een schriftelijke overeenkomst wordt omgezet.Elke geschreven huurovereenkomst moet geregistreerd worden. Het registratierecht beloopt, in principe, 2 per duizend op de totale huurprijs voor de ganse overeengekomen duur van de huur en verhoogd met de lasten opgelegd aan de huurder. Registratie versterkt als het ware nog meer de overeenkomst. Het maakt de overeenkomst "tegenstelbaar" aan derden.Zo is er bijvoorbeeld verschuldigd aan registratierechten voor een achttienjarige handelshuur van 1.000 euro/maand:(1000 X 12 maand X 18 jaar) X 2/1.000 = € 4.320.Het huurcontract voor een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is tot huisvesting wordt kosteloos geregistreerd.De wet op de verhuur van een woning als hoofdverblijfplaats heeft dwingende rechtsregels uitgevaardigd over de manier van indexeren en het beveiligen van de huurwaarborg. Hiervan kan niet afgeweken worden en indien dit toch gebeurt, kan de door de wet beschermde partij deze afwijking gewoon negeren.Bij woninghuur is er geen indexatie mogelijk bij mondelinge overeenkomsten. Voor geschreven contracten is de indexatie toegelaten wanneer het contract dit niet uitdrukkelijk uitsluit. Indexatie kan één maal per jaar gebeuren.Wanneer een huurovereenkomst bij een notariële akte werd vastgesteld, geniet zij van het uitvoerbaar karakter van dergelijke akte. Bij wanbetaling door de huurder kan de verhuurder, zonder een vonnis te moeten afwachten, onmiddellijk beslag leggen op het loon van de huurder indien dat in de overeenkomst voorzien was, of zijn goederen doen verkopen.Opdat een geschreven overeenkomst voor een langere duur dan 9 jaar tegenstelbaar zou zijn aan anderen dan de ondertekenaars is een notariële akte verplicht.

Question 23

Hoe geschiedt een openbare verkoop

Accepted Answer

In heel het land wordt vandaag een identieke procedure voor openbare verkopen toegepast. Dat zorgt voor de nodige transparantie bij kopers en verkopers.Eén zitdag in plaats van twee.Verkopers zullen sneller kunnen verkopen, kopers zullen minder stress ervaren. Alles verloopt vanaf nu immers in één zitdag in plaats van twee.Om de procedure te vereenvoudigen en te versnellen, heeft de wetgever beslist om de tweede zitdag af te schaffen.Instelprijs mogelijk.Een andere nieuwigheid is de mogelijkheid om een instelprijs te bepalen. Vóór de verkoop kan de verkoper in overleg met zijn notaris beslissen om een instelprijs vast te leggen. Dat bedrag kan vooraf worden aangekondigd in alle publiciteit rond het goed. Kopers kunnen premie ontvangen.De wetgever voert nog een andere nieuwigheid in, namelijk een premie voor de koper. Hiervoor zijn twee scenario’s voorzien: met instelprijs of zonder instelprijs.Indien er een instelprijs is voorzien, zal diegene die als eerste dit bedrag (of meer) biedt, een premie ontvangen indien hij de uiteindelijke koper blijkt te zijn. De premie bedraagt 1% van het eerste geboden bedrag.Indien er geen instelprijs is voorzien, kan de notaris beslissen om toch een premie van 1% toe te kennen aan diegene die het hoogste bedrag biedt tijdens de zitting. Ook in dit geval moet het gaan om de uiteindelijke koper.Rouwkoop: koper blijkt niet te betalen.Indien de hoogste bieder achteraf zijn financiële verplichtingen niet zou nakomen, kan de verkoper vragen dat het goed opnieuw te koop gesteld wordt. Deze procedure heet “rouwkoop” (afgeleid van “berouw hebben over een gesloten koop”). Het goed wordt onder dezelfde voorwaarden als bij de vorige openbare verkoping te koop gesteld door dezelfde notaris. De bieder (de “rouwkoper’) die na de eerste openbare verkoping zijn financiële verplichtingen niet nakwam, zal hiervoor een zware sanctie krijgen.

Question 24

Mag ik mijn eigendom afsluiten?

Accepted Answer

Iedere eigenaar heeft het recht zijn eigendom af te sluiten. Men heeft daartoe de toestemming van zijn buur niet nodig, voor zover men zich houdt aan de hierna besproken regels.Overleg met de buur is in principe enkel noodzakelijk indien men de afsluiting gemeenschappelijk wil maken. In steden en voorsteden kan men zijn buur zelfs verplichten om bij te dragen tot het bouwen en herstellen van een muur die dient tot scheiding van huizen, binnenplaatsen en tuinen. Het bouwen van zo een gemene muur gebeurt 'te paart', dit wil zeggen op iedere eigendom voor de helft.Heeft men niet de bedoeling een gemeenschappelijke afsluiting te maken, dan gaat men als volgt te werk, afhankelijk van het materiaal waarin zij wordt opgetrokken.Afsluitingen in platen, tralies, schermen of draadwerk kunnen worden geplaatst tot aan de scheidingslijn.Wil men een sloot graven, dan moet men tussen die sloot en het naburig erf half zoveel afstand laten als de sloot diep is, tenzij het naburig erf een stuk landbouwgrond of een hellend terrein is, want dan moet die afstand even groot zijn als de sloot diep is.Bovendien moet de sloot zodanig aangelegd dat zij een glooiïng heeft aan de kant van de buur, en dat zij de normale waterafloop niet verhindert.Een levende haag moet op minstens vijftig centimeter van de scheiding worden geplant, dit om te vermijden dat men de buur zou hinderen bij een snoeibeurt van de haag.Hoogstammige bomen mogen slechts op een door een vast en erkend plaatselijk gebruik bepaalde afstand worden geplant; bij gebrek aan dergelijk gebruik mogen zij slechts op twee meter van de scheidingslijn worden geplant.Tot slot kan worden opgemerkt dat de eigenaar van de afsluiting het recht heeft om, buiten de tijd dat de vruchten te velde staan, het erf van zijn buur te betreden om de haag te snoeien, de muur te herstellen of te onderhouden. Is het naburig erf zelf afgesloten, dan moet de overgang worden gevraagd aan de buur, die de plaats daartoe zal aanwijzen. In geval van weigering mag men toch betreden op de minst beschadigbare plaats, en behoudens vergoeding van veroorzaakte schade.Hou ook rekening met plaatselijke gebruiken die hiervan kunnen afwijken.

Question 25

Geniet de gezinswoning een bijzondere bescherming?

Accepted Answer

Indien de gezinswoning toebehoort aan beide echtgenoten of wettelijke samenwonenden is het evident dat zowel man als vrouw moeten instemmen met elke overeenkomst daaromtrent. Zo zullen zij samen akkoord moeten gaan om deze te verkopen, te verhuren, te schenken of er een hypotheek op te verlenen. De gezinswoning kan ook de persoonlijke eigendom zijn van een van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden. Zo bij huwelijk onder meer door aankoop vóór het huwelijk, of door erfenis of schenking tijdens het huwelijk.Stel dat tijdens haar huwelijk de vrouw een eigen huis verwerft en met haar gezin haar intrek neemt in deze woning, die daardoor het statuut van 'gezinswoning' verkrijgt. Alhoewel het huis een persoonlijk goed van de vrouw is, zal zij er niet meer het alleenzeggenschap over hebben. Zo zal haar man moeten instemmen wanneer zij de woning wil verkopen, schenken of in hypotheek geven. Hetzelfde zal gelden voor de gezinswoning die aan één van beide wettelijk samenwonenden toebehoort.Wanneer de man niet akkoord gaat en de vrouw meent dat dit ten onrechte is, kan zij steeds machtiging vragen aan de rechtbank.Tenslotte kan de woning ook een bijzondere bescherming genieten in het kader van de huur. Wanneer het een gezinswoning betreft mag de echtgenoot - huurder niet opzeggen zonder de instemming van de andere. Omgekeerd moet de eigenaar opzeg doen aan beiden, ook al zou het contract slechts door één van hen zijn afgesloten.Problemen met de gezinswoning in het kader van huur kunnen steeds aan de vrederechter voorgelegd worden.

Question 26

Hoe kan je ervoor zorgen dat de langstlevende partner na het overlijden van de andere partner, eigenaar van de gezinswoning, in het huis kan blijven wonen?

Accepted Answer

Helemaal niet, meer nog, indien niets is bepaald of overeengekomen, heb je geen enkele zekerheid om deze eigendom te kunnen blijven bewonen.Er bestaan wel mogelijkheden om die woonzekerheid te bekomen. Het best raadpleeg je hiervoor je notaris.Enkele van die mogelijkheden zijn:Levenslange huurDe eigenaar en zijn partner kunnen een huurcontract afsluiten dat van kracht wordt bij het overlijden van de eigenaar en pas afloopt bij het overlijden van de huurder. Zo’n huurcontract kan ook in een testament worden opgenomen en ten laste van de erfgenamen van de eigenaar worden gelegd.Om te vermijden dat de huur als een feitelijke bevoordeling wordt beschouwd moet de overblijvende partner een redelijke huurprijs betalen.AankoopoptieFilip is gescheiden en houdt aan zijn vorige relatie twee kinderen en een villa over. Daarna heeft hij Leen leren kennen. Hij woont intussen met haar samen. Filip kan Leen een “optie” verlenen om na zijn overlijden zijn woning aan te kopen.Hierdoor worden de kinderen uit het eerste huwelijk niet benadeeld. Zij krijgen hun deel immers uitbetaald. Slaat de optie enkel op het vruchtgebruik van de woning, dan betaalt de overblijvende partner uiteraard een veel lagere prijs.In beide gevallen dienen er registratierechten op de waarde van de aankoop te worden betaald.VerkoopDe partner die eigenaar is van de woning kan aan de andere partner de helft van de woning verkopen, en in de verkoopakte kan een beding van aanwas worden opgenomen.TestamentDe partner die eigenaar is kan een testament maken in het voordeel van de andere partner om deze meer woonzekerheid te verschaffen. Raadpleeg de notaris.

Question 27

Samenwonen en huren: wat zijn je rechten en plichten in verband met de gezinswoning als feitelijk of wettelijk samenwonend bent ?

Accepted Answer

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de huurovereenkomst voor de gezinswoning getekend door een van de samenwoners en de huurovereenkomst getekend door beide samenwoners.DE HUUROVEREENKOMST IS ONDERTEKEND DOOR BEIDE SAMENWONENDENFeitelijk samenwonendenBeide samenwonenden mogen de woning gebruiken.In principe betalen ze ook elk slechts de helft van de huur, tenzij de huurovereenkomst voorziet dat ze beiden hoofdelijk verantwoordelijk zijn, waardoor ze beiden kunnen worden aangesproken voor de volledige huurprijs.In geval van onenigheid tussen beiden is de vrederechter onbevoegd en moeten er dringende en voorlopige maatregelen worden gevraagd aan de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg.Wettelijke samenwonendenWettelijk samenwonenden genieten dezelfde bescherming als echtgenoten : opzegging moet door en aan beide samenwonenden worden gedaan en de vrederechter is bevoegd voor het nemen van dringende en voorlopige maatregelen bij geschillen tussen beiden.Anderzijds is achterstallige huur ook voor beiden verschuldigd voor de totaliteit (en niet elk voor de helft)Ingeval de samenwonenden uit elkaar gaan, is het aan te raden de huurovereenkomst te wijzigen in samenspraak met de verhuurder, zodat diegene die vertrekt niet meer kan worden aangesproken voor eventuele achterstallige huur.DE HUUROVEREENKOMST IS ONDERTEKEND DOOR EEN VAN DE SAMENWONENDENFeitelijk samenwonendenEnkel de partner die het contract heeft ondertekend, is gebonden. Hij is alleen verantwoordelijk voor de betaling van de huurprijs, hij kan alleen de huur opzeggen zonder instemming van de anderen. Ingeval van zijn overlijden heeft de inwonende partner geen aanspraak op de woning: de huiseigenaar kan de huurovereenkomst opzeggen. De andere partner heeft dus geen enkel recht, doch ook geen enkele plicht.Wettelijk samenwonendenLouter door het feit van de samenwoning, wordt de andere partner van rechtswege medehuurder en is hij dus mee verantwoordelijk voor de betaling van de totale huurprijs.De bescherming van de gezinswoning vervalt echter automatisch bij het einde van de wettelijke samenwoning zodat de inwonende partner vanaf dat ogenblik niet meer verantwoordelijk is voor de betaling van de huur .

Question 28

Wat is een wederbeleggingsvergoeding?

Accepted Answer

Twee essentiële bepalingen van een leningsovereenkomst bestaan hierin dat de lener aan de uitlener een bepaalde intrest betaalt en er zich toe verbindt het geleende bedrag terug te betalen binnen een overeengekomen termijn.De wet op het woningkrediet stipuleert uitdrukkelijk dat de kredietnemer een absoluut recht heeft om zijn lening volledig vervroegd terug te betalen. De gedeeltelijke vervroegde terugbetaling mag evenmin uitgesloten worden, maar de kredietnemer kan dan wel geringe beperkingen opleggen. Vast staat evenwel dat de lener minstens 1 maal per jaar een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling moet kunnen uitvoeren en dat hij, op elk ogenblik, gedeeltelijke terugbetalingen moet kunnen uitvoeren die minstens 10% van het oorspronkelijk geleende kapitaal bedragen.Bijna alle contracten voorzien in dit geval ook dat er, naar aanleiding van deze vervroegde terugbetaling, op het terugbetaalde bedrag een eenmalige extra vergoeding dient betaald te worden aan de uitlener, 'wederbeleggingsvergoeding' genoemd. Deze wederbeleggingsvergoeding is wettelijk beperkt tot 3 maanden intrest op het terugbetaalde gedeelte. Wie bijvoorbeeld een vervroegde terugbetaling doet van 2.500 euro op een lening met een rentevoet van 5,5%, zal een vergoeding voor wederbelegging betalen van 34,38 euro (2.500 euro x 5,5%/4).De reden voor die extra vergoeding is hoofdzakelijk economisch.Een financiële instelling is een onderneming zoals alle andere; net zoals voor een industriële onderneming ongebruikte machines een verliespost betekenen, vormen onbelegde geldmiddelen voor een financiële instelling een niet voorzien verlies aan inkomsten. Zij dient immers voor de vervroegd terugbetaalde bedragen een nieuwe 'belegging' te zoeken, een nieuwe klant, om haar werkmiddelen opnieuw productief te maken. Het is dit rendementsverlies dat op forfaitaire wijze gecompenseerd wordt door het betalen van een vergoeding voor wederbelegging.Volledigheidshalve moet hier nog aan toegevoegd worden dat financiële instellingen soms afzien van het eisen van een vergoeding voor wederbelegging, alhoewel zij daar contractueel toe gerechtigd zijn.Alles hangt daarbij af van de situatie op de geldmarkt op het ogenblik van de vervroegde terugbetaling, het cliëntschap van de ontlener en van het beleid dat de instelling in kwestie wenst te voeren. Sommige instellingen zien zelfs contractueel af van de mogelijkheid een vergoeding voor wederbelegging te vragen bij vrijwillige voortijdige terugbetaling.

Question 29

Wat is een hypothecaire inschrijving?

Accepted Answer

Een hypothecaire inschrijving bestaat in principe dertig jaar.Wie een lening of een kredietopening aangaat dient vrijwel steeds, als waarborg voor de goede afloop van zijn verbintenissen, een hypotheek toe te staan op één of meer onroerende goederen. Deze hypotheek wordt "ingeschreven" op het bevoegde hypotheekkantoor. Vandaar dat men spreekt over een "hypothecaire inschrijving".Een hypothecaire inschrijving wordt altijd genomen voor een periode van 30 jaar, ongeacht de termijn waarvoor de lening of het krediet werd aangegaan. Dit heeft een aantal gevolgen, zowel voor de schuldenaar, als voor de schuldeiser.Dus zelfs wanneer men een verbintenis aangaat voor minder dan 30 jaar, wat meestal het geval is, wordt de hypotheek toch voor een periode van 30 jaar genomen. Ondanks het feit dat de lening volledig terugbetaald werd zal de hypothecaire inschrijving nog blijven voortbestaan, tot 30 jaar na de inschrijving. In principe ondervindt de schuldenaar daar geen nadeel van. Indien hij echter gedurende die periode zijn eigendom wenst te verkopen of wenst in hypotheek te geven in het voordeel van een andere kredietverstrekker, zal hij deze inschrijving moeten laten doorhalen, om te kunnen verkopen 'voor vrij en onbelast' of een hypotheek in 1ste rang toe te staan. Deze doorhaling brengt kosten mee en moet gebeuren bij notariële akte. Zo de doorhaling van de inschrijving niet gebeurt, vervalt de inschrijving vanzelf bij het verstrijken van de 30-jarige periode, en dit zonder enige kosten voor de schuldenaar.Wordt een lening of een krediet voor langer dan 30 jaar toegestaan, wat uiterst zelden voorkomt, dan moet de schuldeiser, vóór het verstrijken van het 30ste jaar na datum van de oorspronkelijke inschrijving, deze hernieuwen. Doet de schuldeiser dit niet, dan vervalt zijn hypotheek en beschikt hij niet meer over een hypothecaire waarborg. Deze hernieuwing van de inschrijving (die opnieuw voor 30 jaar genomen wordt) vergt geen notariële akte; zij wordt door de schuldeiser zelf aangevraagd maar brengt kosten mee lastens de ontlener. Wanneer dan de lening volledig terugbetaald zal zijn, bevindt de lener zich in dezelfde toestand als hierboven uiteengezet.

Question 30

Hypothecaire lening en kredietopening : wat is het verschil?

Accepted Answer

Hypothecaire lening en kredietopeningDe hypothecaire leenakte vermeldt in het bijzonder : de termijn van de lening, de terugbetalingswijze, de mogelijkheid vervroegd terug te betalen (meestal mits een wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden intrest op het nog verschuldigd kapitaal), de intrestvoet die onveranderlijk kan zijn of herzienbaar; de hypotheekvestiging op het onroerend goed van de ontlener.De hypothecaire lening kan onderverdeeld worden in leningen met delging van kapitaal en leningen met reconstitutie van kapitaal.Het eerste type van lening veronderstelt dat vanaf de eerste terugbetaling een gedeelte van het kapitaal wordt afgelost, daar waar de intrest enkel betaald wordt op het nog schuldig gebleven kapitaal.- Ofwel gebeurt deze aflossing met gelijke periodieke betalingen, waarbij ieder jaar, ieder trimester of iedere maand éénzelfde bedrag wordt terugbetaald, bevattende zowel kapitaal als intrest. Vermits de inkomsten van de ontlener normaliter zullen stijgen, wordt de last jaarlijks gemakkelijker te dragen. De vorm is nadelig in geval van vroegtijdige terugbetaling, vermits in de terugbetalingen in het begin veel intresten begrepen zijn en slechts weinig kapitaal. Het kapitaal wordt slechts terugbetaald naar het einde toe.- Ofwel gebeurt deze aflossing met vaste kapitaalsbedragen waarbij zich de intrest voegt op het niet terugbetaalde gedeelte van het kapitaal. Bij iedere vervaldag vermindert derhalve de totale last omdat het kapitaal sneller wordt afgelost, doch de financiële last zal bij deze formule in het begin het hoogste liggen.Het tweede type lening, met reconstitutie van het kapitaal, veronderstelt een terugbetaling met gelijke periodieke betalingen, vertegenwoordigend een gedeelte intrest alsook een fractie van een afzonderlijk te vormen kapitaal waardoor tegen een welbepaalde rente en na een bepaalde termijn het bedrag van het oorspronkelijk ontleende kapitaal in zijn geheel zal wedersamengesteld zijn.Het grote verschil tussen deze twee types van leningen bestaat er derhalve in dat bij reconstitutie de initiale schuld niet vermindert en dat de intresten verschuldigd blijven op het volledig ontleende kapitaal. Deze twee soorten leningen kunnen eventueel aangevuld worden met verzekeringscontracten, waarbij in geval van overlijden van de ontlener vóór de terugbetalingstermijn, het overblijvend saldo van de lening volledig terugbetaald wordt door de verzekeringsmaatschappij (schuldsaldoverzekering) of waarbij het ontleende kapitaal volledig wordt terugbetaald met de uitbetaling van het verzekerd kapitaal (gewone of gemengde levensverzekering).Naast de hypothecaire lening bestaat eveneens de kredietopening die hiermee volledig gelijklopend is, behoudens dat de specifieke voorwaarden zoals intrest, terugbetalingstermijn enz. bepaald worden in afzonderlijke overeenkomsten.Het belangrijkste verschil met een hypothecaire lening is dat bij een kredietopening tijdens de looptijd van het krediet, mits akkoord van de bank, wederopname van gelden mogelijk is voor de kredietnemer zonder nieuwe notariële akte. Uiteraard is deze wederopname beperkt tot het oorspronkelijk toegekend bedrag en aan de voorwaarden die op dat ogenblik door de bank worden opgelegd.De meeste leningsovereenkomsten worden tegenwoordig verleend in de vorm van een kredietopening.

Question 31

Hoe groot moet het voorschot zijn bij het ondertekenen van een onderhandse verkoopovereenkomst?

Accepted Answer

Wanneer het gaat om de verkoop van een te bouwen of een in aanbouw zijnde woning, zegt de wet dat het voorschot niet hoger mag zijn dan 5 % van de totale prijs.In alle andere gevallen van verkoop van onroerende goederen bestaat er geen wettelijke regeling: partijen zijn derhalve vrij het bedrag van het voorschot te bepalen. Zij zijn zelfs niet eens verplicht een voorschot te voorzien bij de ondertekening van hun onderhandse verkoopovereenkomst.Inderdaad, de verkoop is tussen partijen voltrokken zodra zij akkoord gaan omtrent de zaak en de prijs.Nochtans wordt in de praktijk doorgaans een voorschot betaald; dit is overigens ook aan te raden. Het geeft blijk van de ernst van beide partijen bij het afsluiten van hun overeenkomst. Indien de koper uiteindelijk het saldo van de koopprijs niet betaalt binnen de overeengekomen termijn, zodat de verkoper hem voor de rechtbank moet dagen, beschikt hij toch reeds over een bedrag dat kan aangewend worden als schadevergoeding indien de rechter de ontbinding van de verkoopovereenkomst ten nadele van de koper uitspreekt.Indien de betaling van een voorschot aan te raden is, moet toch ook worden onderstreept dat het voorzichtig is het bedrag ervan op een bescheiden peil te houden, bv. 10 % van de verkoopprijs.Het is verstandig vooraf zijn notaris te raadplegen die een advies kan uitbrengen, niet alleen over het bedrag van het voorschot, maar ook over de bestemming ervan. Het is aangewezen dit voorschot bij de notaris in bewaring te laten tot bij de ondertekening van de notariële verkoopakte.Hij plaatst dit op een bijzondere rekening die dan uiteindelijk met de intrest wordt uitbetaald aan de verkoper bij de ondertekening van de koopakte.

Question 32

Wat is een voorlopige verkoopovereenkomst?

Accepted Answer

De term 'voorlopige verkoopovereenkomst' is misleidend omdat die de indruk wekt dat zowel koper als verkoper van de aankoop/verkoop zouden kunnen afzien, gezien het 'voorlopig' karakter van de door hen ondertekende verbintenis.Niets is minder waar : een verkoop komt tot stand zodra er tussen koper en verkoper een akkoord is over de prijs en over het verkochte eigendom. Dergelijke overeenkomst is definitief en ook de notaris die later de authentieke akte opstelt, is gebonden door de bepalingen die er in zijn opgenomen.Vandaar dat het van het allergrootste belang is in de verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk afspraken te maken, zodat er geen ruimte overblijft voor discussies. Het opstellen van een dergelijke overeenkomst is niet zo eenvoudig.Volgende zaken moeten onder meer worden bekeken:    is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar? Behoort het eigendom bv. door het overlijden van één van de eigenaars niet in onverdeeldheid toe aan één ouder en de kinderen (zelfs uit een vorig huwelijk) en eventueel de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars de verkoopovereenkomst ondertekenen. Gaan deze hiermee wel akkoord?    zijn de verkopers wel bekwaam om te verkopen? Zijn zij allen meerderjarig?    Bevindt er zich onder hen geen onbekwame of gefailleerde?    is het verkochte goed wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?    is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Is er geen beslag op gelegd?    is het eigendom niet belast met een vruchtgebruik of een recht van bewoning? Werd er bv. aan de huurder geen voorkeurrecht tot aankoop verleend?    is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht?    heeft de verkoper geen belangrijke belastingschulden (directe belastingen en B.T.W.) of RSZ-schulden ?    is het verkochte goed niet onderworpen aan enig voorkooprecht? Ligt het eigendom niet in een ruilverkaveling?    zijn er geen stedenbouwkundige overtredingen gekend?    wat is de stedenbouwkundige bestemming van het eigendom?    is het betaalde voorschot in acht genomen de omstandigheden, niet te groot of te klein?    werden er duidelijke afspraken gemaakt wanneer het saldo van de koopprijs betaald wordt en wanneer de koper de vrije beschikking over het eigendom bekomt?    is de koper volledig op de hoogte van de huurvoorwaarden van het goed?    in geval er door de verkopers nog verhaalbelastingen verschuldigd zijn op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken, werd er duidelijk overeengekomen wie deze zal betalen?    kan de verkoop niet plaatsvinden onder het stelsel van de B.T.W.?    hoe zit het met de bodemtoestand i.v.m. de milieuwetgeving?    zijn er erfdienstbaarheden?Wanneer er echter in de verkoopovereenkomst geen aandacht besteed werd aan deze punten en er zelfs helemaal niet over gesproken werd, kan de notaris er nadien soms niet veel aan verhelpen. Hij kan dan enkel nog proberen een akkoord te bereiken over de niet opgehelderde problemen. Het is absoluut aan te raden dat zowel koper als verkoper voor het ondertekenen van de verkoopovereenkomst zich tot hun notaris wenden om deze door hem te laten opstellen of minstens door hem te laten nazien.Het opstellen of nazien van een dergelijke verkoopovereenkomst door de notaris brengt geen extra kosten mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, vermits deze vervat zijn in het geheel van de aktekosten. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan u heel wat narigheden besparen. Daarenboven biedt de professionele deskundigheid en ervaring van de notaris alle garanties voor een goede afwikkeling van de overeenkomst.De notaris kan er ook op toezien dat het gestorte voorschot zijn juiste bestemming krijgt. De notaris zal het voorschot blokkeren op een speciale rekening tot aan het verlijden van de akte.Indien de verkoopovereenkomst getekend is wordt op het notariskantoor een gratis verzekering voorzien die de betaling van de koopsom tot een bepaald bedrag dekt in geval van dodelijk ongeval tussen de ondertekening van de compromis en de akte.

Question 33

Wat is het verschil tussen een onderhandse verkoopovereenkomst en een optie?

Accepted Answer

Vooreerst enige verduidelijking omtrent het begrip 'voorlopige verkoopovereenkomst' dat vaak gebruikt wordt als synoniem van 'onderhandse verkoopovereenkomst' of 'compromis'.Deze term is misleidend. Er moet gewezen worden op het bindend karakter ervan voor de beide partijen. Eenmaal ondertekend, zijn zowel verkoper als koper definitief gebonden. Geen van beiden kan zich later nog bedenken.Men (ver)koopt of men (ver)koopt niet.Is er dan geen andere mogelijkheid? Kan men een soort tussenstadium inlassen waarin men als koper nog bedenktijd heeft, zonder dadelijk gebonden te zijn?De optie biedt hier de oplossing. Wat is dit?Stel dat u wenst te kopen, nog niet 100 % beslist hebt en toch niet graag de gelegenheid zou zien voorbij gaan. In dit geval kan men aan de eigenaar een optie vragen; dit is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn. Beslist u binnen deze termijn te kopen, dan laat u dit aan de verkoper schriftelijk weten (men noemt dit het 'lichten' van de optie), en de verkoop is meteen definitief. Ziet u daarentegen af van uw voornemen tot aankoop, m.a.w. u licht de optie niet binnen de overeengekomen termijn, dan is er geen verkoop, en staat het de eigenaar terug vrij te verkopen aan andere kandidaten.Een optie moet beperkt zijn in de tijd. Men kan zijn verkoper immers niet eeuwig aan het lijntje houden. Aangezien door het lichten van de optie de verkoopovereenkomst automatisch tot stand komt, is het noodzakelijk dat alle verkoopsvoorwaarden (bv. prijs, betalingstermijn, ingenottreding...) nauwkeurig in de optie worden opgenomen.Om de eigenaar te overtuigen dergelijke eenzijdige verbintenis aan te gaan, wordt soms overeengekomen dat de kandidaat-koper (optienemer) een vooraf bepaald bedrag aan de verkoper betaalt bij het ondertekenen van de optie. Indien de optie niet gelicht wordt, blijft deze som verworven voor de verkoper, ten titel van schadevergoeding. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als een eerste voorschot op de prijs. Zo zijn de belangen van beide partijen gevrijwaard.

Question 34

Samenwonen.  Een huis kopen?

Accepted Answer

Samen een huis kopen is een belangrijke financiële beslissing. U denkt toch best even na over wat er gebeurt als het niet loopt zoals verwacht. Wat als één van u beiden overlijdt? Kan de partner in het huis blijven wonen? U zal met de notaris uitmaken of er geen bijzondere bedingen moeten ingelast worden in de aankoopakte. Indien u niet evenveel kunt investeren in de aankoop van de woning, kan u best op papier laten zetten hoeveel elke partner heeft betaald.

Question 35

Eerst kopen en dan lenen?

Accepted Answer

De vraag van de kip of het ei. Probeer vóór u koopt al een akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Vraag desnoods een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt. De verkoper is evenwel niet verplicht hiermee in te stemmen.

Question 36

Wat na de ondertekening van de verkoopovereenkomst?

Accepted Answer

De notaris maakt na een hele reeks opzoekingen een authentieke akte en geeft de verkoop hierdoor een officieel karakter. Akte kwijt ? Geen paniek! U blijft eigenaar van uw huis. Ga naar de notaris. Hij bezorgt u een kopie. De notaris bewaart immers de originele akte.

Question 37

Hoe legt u een aankoop vast?

Accepted Answer

U doet dit met een verkoopovereenkomst, vaak compromis genoemd. De notaris maakt een verkoopovereenkomst op maat. Zo bent u er zeker van dat het juridisch in orde is. Prijs en verkoopvoorwaarden liggen immers met een verkoopovereenkomst definitief vast, zowel voor de koper als de verkoper. Het is voor de notaris moeilijk om een slecht opgestelde overeenkomst recht te zetten.

Question 38

Kan ik als ongehuwde minderjarige een onroerend goed aankopen?

Accepted Answer

Als minderjarige onder ouderlijk gezag kan u niet gemachtigd worden maar wordt u, wat betreft het aankopen en het hypothekeren van een onroerend goed, bij de ondertekening van deze akten vertegenwoordigd door uw ouders die namens u en in uw naam optreden.Daarvoor zullen uw ouders evenwel eerst een bijzondere machtiging moeten aanvragen en bekomen van de vrederechter van uw woonplaats. Deze machtiging moet gevraagd worden zowel voor de aankoop, als voor het aangaan van de lening als voor het hypothekeren van het door u aangekochte onroerend goed.Deze machtiging wordt bij verzoekschrift aangevraagd.

Question 39

Wie doet de notariskeuze bij verkoop uit de hand?

Accepted Answer

Vele eigenaars zijn de mening toegedaan dat bij verkoop uit de hand zij alleen het recht hebben de notaris te kiezen die de verkoopakte zal opstellen. Anderzijds zijn vele kandidaat-kopers er vast van overtuigd dat de keuze van de notaris bij hen ligt. Wie heeft dan de juiste keuze?Het antwoord luidt dat zowel de eigenaar als de kandidaat-koper ieder het recht hebben hun notaris aan te duiden.De verkoopakte kan dus verleden worden voor meerdere notarissen en zonder dat dit een verhoging van kosten voor de koper met zich meebrengt.Bovendien hebben makelaars of promotoren niet het recht om in de keuze van de notaris tussen te komen.Bij een openbare verkoop liggen de zaken enigszins anders. Daar treedt enkel de notaris op die de openbare verkoop houdt.Een verkoop uit de hand wordt gewoonlijk vastgelegd in een onderhandse overeenkomst (ook compromis genoemd). In deze overeenkomst, die zowel verkoper als koper verbindt, worden de prijs en modaliteiten van de verkoop vastgelegd, en meestal wordt dan een voorschot betaald. Het is op dat ogenblik dat de beide partijen hun notariskeuze moeten doen en dit ook schriftelijk vastleggen in de verkoopovereenkomst.Het is van het grootste belang geen onderhandse verkoopovereenkomst te ondertekenen zonder deze grondig en met de meeste aandacht gelezen te hebben, of beter nog, zonder deze vooraf aan de notaris, op wie men beroep wenst te doen, voorgelegd te hebben. Deze laatste kan dan nagaan of de overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van partijen en/of deze geen bepalingen bevat die niet correct of onduidelijk zijn.

Question 40

Opzeg van een huurovereenkomst voor een woning.

Accepted Answer

De huur neemt een einde:    wanneer de duur voor dewelke zij is aangegaan verstrijkt of, in het geval van een levenslange huur, de huurder overlijdt;    wanneer of de huurder of de eigenaar opzegt, dat wil zeggen aan de andere partij meldt dat hij niet langer wenst te huren of te verhuren.Bij een dergelijke opzeg dient een wachttermijn of opzegtermijn gerespecteerd te worden. Deze opzegtermijn verschilt naargelang een bijzonder of het algemeen huurrecht van toepassing is. Van sommige voorgeschreven termijnen kan worden afgeweken in de overeenkomst, van het grootste deel ervan echter niet.Bij een huurcontract van een woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient moeten we vooreerst een onderscheid maken    ofwel gaat het om een huurcontract dat werd afgesloten voor een vaste termijn van maximaal 3 jaar; In dit geval is er voordien geen opzeg mogelijk, noch door de huurder noch door de verhuurder;    ofwel gaat het om een levenslange huur, die is aangegaan tot aan het overlijden van de huurder: dergelijke huur kan enkel door de huurder beëindigd worden mits een opzegtermijn van 3 maand.    ofwel gaat het om een ander huurcontract. De huurder kan steeds opzeggen mits een opzegtermijn van 3 maanden. De huurder kan de woning evenwel zonder enige opzeg verlaten indien het contract niet was geregistreerd!De verhuurder kan slechts opzeggen onder bepaalde voorwaarden:    een nieuwe eigenaar kan opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden om het zelf te betrekken als het huurcontract niet geregistreerd was en mits de opzeg te doen binnen de 3 maanden na de notariële verkoopakte;    iedere eigenaar kan op gelijk welk ogenblik opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden om het zelf of door naaste familie te (laten) betrekken;    de eigenaar kan opzeggen tegen het einde van een 3-jarige periode om belangrijke werken uit te voeren, mits een opzegtermijn van 6 maand;    de eigenaar kan (met een opzegtermijn van 6 maand) opzeggen zonder motief tegen het einde van een 3-jarige periode mits schadevergoeding indien zij gebeurt tegen het verstrijken van de 1ste of 2de 3-jarige periode.Bij een handelshuur kan:    de verhuurder niet opzeggen vóór het einde van de lopende 9-jarige periode, tenzij de overeenkomst voorziet dat dit bij het einde van elke driejarige periode kan, en dan nog kan het enkel mits het naleven van een opzegtermijn van één jaar en in welbepaalde gevallen (om zelf handel te drijven, of familieleden van de eigenaar,…);    de huurder altijd tegen het einde van elke 3-jarige periode opzeggen mits een opzegtermijn van 6 maanden na te leven.Is geen enkele bijzondere huurwet van toepassing en valt de afgesloten huur bijgevolg onder het gemeen huurrecht, dan zijn er verschillende mogelijkheden:    ofwel hebben we te maken met een mondelinge huur of een schriftelijke huur van onbepaalde duur; In dit geval kunnen zowel de verhuurder als de huurder één maand voordien opzeggen;    ofwel gaat het om een schriftelijke huur voor bepaalde tijd; De huurder noch de verhuurder kunnen vervroegd een einde stellen aan de overeenkomst.    ofwel gaat het om de huur van een gemeubeld appartement (dat de huurder niet tot hoofdverblijfplaats dient); Hier moet de termijn nageleefd worden zoals deze voorzien is voor de betaling van de huurprijs: een maand als die per maand wordt betaald, een dag als die dagelijks wordt betaald, een jaar als die jaarlijks wordt betaald, enz…In ieder geval kunnen partijen steeds in onderling overleg beslissen een (vroegtijdig) einde te maken aan de huurovereenkomst.

Question 41

Meerwaardebelasting bij verkoop van onbebouwde onroerende goederen, wat is dat?

Accepted Answer

Hiermee worden alle gronden bedoeld, dus niet alleen bouwgronden maar ook reeds bebouwde gronden, indien de verkoopwaarde van de gebouwen minder dan 30% van de prijs van het geheel vertegenwoordigt.De meerwaardebelasting op verkoop (of andere overdrachten ten bezwarende titel bv. ruiling, inbreng in vennootschap) van gronden is slechts van toepassing bij de VERKOOP :1) binnen de 8 jaar na de aankoopakte;2) binnen de 3 jaar na de schenkingsakte, wanneer de schenker het goed  zelf op het ogenblik van de verkoop minder dan 8 jaar geleden had gekocht.De belasting wordt geheven op de gerealiseerde meerwaarde, die door de wetgever omschreven wordt als het VERSCHIL tussen :1) a. de prijs die tot maatstaf dient voor de heffing van de registratierechten bij verkoop (d.i. de verkoopprijs eventueel verhoogd met de geschatte meerwaarde);b. verminderd met de kosten voor de vervreemding (bv. kosten publiciteit, makelaarsloon);2) a. de prijs die tot maatstaf heeft gediend voor de heffing der rechten bij de aankoop;b. verhoogd met de verkrijgingsonkosten die bij gebrek aan bewijzen forfaitair worden bepaald op 25%;c. dit totaal verhoogd met 5% per volledig jaar vanaf de verkrijging tot de vervreemding.Het aanslagtarief toepasselijk op het hierboven berekend VERSCHIL bedraagt 33% voor de verkopingen gedaan binnen de 5 jaar na de verkrijging en 16,5% voor deze gedaan in de daaropvolgende 3 jaar (telkens te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen).

Question 42

Verkoop op lijfrente. Wat als de koper niet betaalt?

Accepted Answer

De verkoop op lijfrente is in feite een verkoop als een andere, maar waarbij de koper de prijs niet betaald heeft bij de notariële akte, doch zich verbonden heeft dit te doen volgens de tussen verkoper en koper overeengekomen voorwaarden. De koper verbindt zich tot het betalen van een maandelijkse som zolang de verkoper leeft, eventueel beperkt tot een maximum aantal jaren. De meest voorkomende garantie om deze betalingen te waarborgen is een hypotheek in voordeel van de verkoper.Bij elke verkoop waarbij de prijs niet contant bij de akte betaald is heeft de verkoper, immers krachtens de wet, een voorrecht op het verkochte goed dat door de hypotheekbewaarder ingeschreven wordt bij de overschrijving van de verkoopakte.Daardoor ontstaat een hypotheek zoals ook een bank die zou krijgen tot waarborg van een krediet.Bij wanbetaling kan de verkoper het eigendom laten verkopen bij uitvoerend beslag waarna zijn vordering op de verkoopprijs zal voorafgenomen worden.

Wonen

Vind een notaris in jouw buurt