Wat betekent de term voor vrij en onbelast?

Verkoop van een eigendom voor vrij en onbelast. Wat houdt dit in?

In een notariële verkoopakte zal je vrijwel steeds de vermelding terugvinden dat het eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Dit is een zeer belangrijke clausule die betekent dat je als koper het goed koopt zonder enige schuld of hypotheek. Over welke schulden of lasten hebben wij het dan? 

1. Hypotheken

Was de verkoper een schuld of een lening aangegaan die gewaarborgd werd door een hypotheek, dan moet deze schuld aangezuiverd worden. Dit moet uiterlijk bij het verlijden van de akte gebeuren. De notaris zal nagaan op het Kantoor Rechtszekerheid of een hypotheek werd ingeschreven. Is dit het geval, dan zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser. Hij zal er voor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt tot terugbetaling van de nog lopende schuld zodat de hypotheek kan worden doorgehaald (geschrapt). 

Zou dit niet gebeuren, dan zou de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. Bij een niet doorhalen van de hypotheekinschrijving loopt de koper gevaar dat het door hem gekochte eigendom nog zou verkocht worden op verzoek van de schuldeiser. De opzoekingen en de tussenkomst van de notaris verhinderen dit.

2. Belastingen

Vooraleer een notariële verkoopakte verleden wordt, doet de notaris navraag bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dit geldt zowel voor directe belastingen als voor belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en erfbelastingen.

Indien de belastingontvanger binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs. Zo worden ook deze schulden aangezuiverd.  Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

3. Sociale lasten

De notaris zal ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.

4. Stedenbouwkundige inbreuken

Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het Kantoor Rechtszekerheid laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor.De notaris zal voor het verlijden van de akte nagaan of dergelijke bezwaren bestaan. De koper zal hiervan in verwittigd worden vooraleer hij tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.

5. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper

Zijn er betwistingen over het eigendomsrecht van de verkoper, dan zal er op het Kantoor Rechtszekerheid melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken. Ook hier zorgt de notaris ervoor dat de koper verwittigd wordt voor het verlijden van de akte.

6. Elke mogelijke vordering tegen de verkoper die aanleiding kan geven tot beslagmaatregelen

Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om de onroerende goederen van de verkoper met beslag te bezwaren tot waarborg van de betaling van hun vordering. Indien zo'n maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het Kantoor Rechtszekerheid.De notaris zal ook hier de nodige gelden afhouden van de koopprijs om de betrokken schuld terug te betalen.

Besluit

Al deze beletselen kunnen al bestaan op het ogenblik dat de verkoopovereenkomst of het compromis ondertekend wordt. Het is duidelijk dat het uiterst nuttig en voorzichtig is om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de onderhandse verkoopovereenkomst. De vroegtijdige tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee.
De notaris zal trouwens voorstellen om het voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte om te vermijden dat je je voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde beletselen niet kan doorgaan.