Het afgelopen jaar was het bijzonder druk op de vastgoedmarkt aan onze kust. Dat blijkt uit de Kustbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot). In 2019 waren er +6,9% meer vastgoedtransacties in vergelijking met 2018. De gemiddelde prijs van een appartement aan de kust klokte in 2019 af op 275.507 euro, een stijging van +5,5% in vergelijking met 2018. Ook de gemiddelde prijs van een appartement aan de dijk zat in de lift: de verkoopprijs klokte af op 341.075 euro, een stijging van +4,5% tegenover 2018.

Aantal vastgoedtransacties aan de kust piekt
In 2019 waren er opvallend veel vastgoedtransacties aan onze kust. In vergelijking met 2018 ging het om een stijging van +6,9%.
Het aantal vastgoedtransacties steeg in zowat alle kustgemeenten. De grootste stijgingen vielen te noteren in Heist-aan-Zee (+22,7%), Koksijde (+18,2%), Blankenberge (+16,9%) en Zeebrugge (+15%). Enkel in Nieuwpoort (-1,1%), Bredene (-1,0%) en De Haan (-2,5%) was er een daling van het aantal transacties.
Knokke en Oostende zijn traditioneel de gemeenten met het grootste aantal transacties. In 2019 hadden ze  een marktaandeel van respectievelijk 16,7% en 19,5%. Bovendien steeg het aantal transacties er in vergelijking met 2018: in Knokke waren er +3,5% meer transacties, in Oostende bedroeg de stijging +2,1%.

Koper gemiddeld 52 jaar oud
Wie vastgoed koopt aan de kust is gemiddeld 52 jaar oud. In 2019 was 16% van de kopers jonger dan 35 jaar. Het aandeel van de jongere kopers steeg trouwens de afgelopen drie jaar. De grootste groep kopers (26,4%) waren mensen van 56 tot 65 jaar. In 2019 was 16,4% van de kopers ouder dan 65. Het aandeel van 65-plussers zit de laatste jaren ook in de lift: in 2014 bedroeg hun aandeel 13,8%.
Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be: “Onze kust blijft populair bij kopers van allerlei leeftijden. Het stijgende aantal vastgoedtransacties aan de kust houdt voor een stuk verband met de aangekondigde afschaffing van de woonbonus. In West-Vlaanderen bracht dat een stijging van +11,9% qua aantal transacties met zich mee.”

Effect van de coronamaatregelen
Net zoals in de rest van het land was de quasi-lockdown een rem op de vastgoedmarkt aan de kust. Maar het effect was er nog groter.
Notaris Bart van Opstal: “In de eerste maand na de quasi-lockdown daalde het aantal transacties aan de kust met -32,8%. Deze daling was te vergelijken met de daling op nationaal vlak. In de tweede maand lag de daling aan de kust echter een stuk hoger dan in de rest van het land: -28,5% aan de kust versus -18,1% op nationaal vlak.
Intussen merken we dat de interesse voor kustvastgoed weer groot is. Of het gaat om een tijdelijke inhaalbeweging of om een permanente trend valt nog af te wachten.
Over hoe de vastgoedmarkt aan de kust zal evolueren, is het sowieso moeilijk om voorspellingen te maken. Veel zal afhangen van wat tweedeverblijvers zullen doen: blijven ze kopen in het buitenland of kiezen ze nog meer dan vroeger voor onze kust?”

Gemiddelde prijs kustappartement in 2019: 275.507 euro (+5,5%)
De gemiddelde prijs van een appartement aan de kust klokte in 2019 af op 275.507 euro. Daarmee kostte een kustappartement zo’n 47.000 euro meer dan een gemiddeld Belgisch appartement.
In vergelijking met 2018 steeg de prijs van een kustappartement in het afgelopen jaar met +5,5%. Rekening houdend met een inflatie van +1,2% in dezelfde periode bedroeg de reële prijsstijging +4,3%.
In de periode 2015-2019 steeg de gemiddelde prijs dan weer met +10,1%. Rekening houdend met een inflatie van +7,7% bedroeg de reële prijsstijging +2,4%.

Gemiddelde prijs dijkappartement: 341.075 euro (+4,5%)
Ook de gemiddelde prijs van een appartement aan de dijk zat het afgelopen jaar in de lift: de gemiddelde verkoopprijs klokte af op 341.075 euro, een stijging van +4,5% in vergelijking met 2018. Rekening houdend met de inflatie bedroeg de reële prijsstijging +3,3%.
In de periode 2015-2019 steeg de gemiddelde prijs van een appartement op de dijk met +8,8%. Rekening houdend met de inflatie bedroeg de reële prijsstijging +1,1%.
Een appartement op de dijk kostte gemiddeld +23,8% meer dan een appartement elders in de kustgemeenten.
Notaris Bart van Opstal: “De stijgende prijzen hebben o.a. te maken met het succes van nieuwbouw. In 2018 bedroeg het aandeel van verkochte nieuwbouw zo’n 14%. In 2019 steeg dit tot zo’n 18%.”

De kustgemeenten: kustappartementen
In de gemeenten aan onze kust varieerde de gemiddelde prijs van een kustappartement het afgelopen jaar tussen 164.174 euro (in Westende) en 513.939 euro (in Knokke).
Enkel in Westende en De Panne lag de gemiddelde prijs voor een kustappartement onder de 200.000 euro. In De Panne bedroeg de gemiddelde prijs 181.368 euro.
De prijs van kustappartementen steeg het meest in Knokke (+8,1%), Blankenberge (+10%) en Oostende (+14,2%). In Heist-aan-Zee en Knokke betaalde je het meest: 348.820 euro en 513.939 euro.
Dat geeft meteen aan dat vastgoed het duurst was aan de Oostkust met een gemiddelde prijs van 376.594 euro voor een kustappartement.
Aan de Middenkust waren kustappartementen goedkoper, met een gemiddelde prijs van 236.298 euro.

De kustgemeenten: dijkappartementen
Een appartement aan de dijk was het afgelopen jaar het goedkoopst in Middelkerke: 207.484 euro.
Knokke was het duurst met een gemiddelde prijs van 829.753 euro. In Knokke viel trouwens ook de grootste prijsstijging te noteren: +17,8%.
Ook in Westende (+13,1%) en Oostende (+14,0%) zat de prijs van een dijkappartement fors in de lift.
Aan de Westkust en de Middenkust lag de gemiddelde prijs van een dijkappartement dicht bij elkaar, respectievelijk 276.506 euro en 273.588 euro. Aan de Oostkust lag de gemiddelde prijs een stuk hoger: 473.306 euro.

Gemiddelde prijs van appartementen per kamer
Een kustappartement met 1 kamer kostte in 2019 gemiddeld 177.292 euro. Voor 2 kamers bedroeg de meerkost +60,8%, met een gemiddelde prijs van 285.126 euro. Om van 2 naar 3 kamers te gaan, bedroeg de meerprijs +48,9%. Daarmee klokte de gemiddelde prijs van een kustappartement met 3 kamers af op 424.477 euro.
Op de dijk kostte een appartement met 1 kamer gemiddeld 189.851 euro. Voor 2 kamers bedroeg de gemiddelde prijs 378.243 euro, een meerkost van +99,2%. Voor een dijkappartement met 3 kamers betaalde de koper gemiddeld 542.805 euro, een meerprijs van +43,5%.

• Perscommuniqué_Kustbarometer2019.pdf (PDF 416,7 kB)
• Kustbarometer 2019.pdf (PDF 918,8 kB)

Bron: Fednot

Je kan voor veel meer zaken dan je denkt terecht bij de notaris. Jong of oud, vrijgezel of getrouwd, startende ondernemer of ervaren bedrijfsleider… tal van mensen komen langs bij de notaris omdat ze op een belangrijk moment in hun leven nood hebben aan juridische begeleiding én een rechtszeker document dat hen bescherming biedt. We overlopen zes notariële akten die het verschil maken in het leven van een persoon.

1. Voor koppels: het huwelijkscontract

Ok, het woord “huwelijkscontract” klinkt niet bepaald romantisch. Toch kiezen veel koppels om zo’n overeenkomst te sluiten bij de notaris. In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, is de reden hiervoor niet altijd dat ze alles gescheiden willen houden. Sluit je geen huwelijkscontract, dan ben je getrouwd onder het wettelijk stelsel. Sommige goederen blijven “eigen” aan de partners, maar andere goederen zoals de inkomsten van de partners behoren automatisch tot een gemeenschappelijk vermogen. In sommige gevallen kunnen partners zich niet volledig vinden in dat wettelijk systeem. Niet omdat ze niet willen “delen” met elkaar, maar wel omdat de werking van het wettelijk systeem, in hun geval, voor oneerlijke situaties kan zorgen op het einde van de rit. Denk maar aan een partner die een vennootschap wil oprichten, maar de inkomsten en schulden in zijn eigen vermogen wil laten. Of aan hertrouwde partners die liever geen gemeenschappelijk vermogen meer delen met iemand. Je hebt ook koppels die een eigen goed, zoals een grond, gemeenschappelijk wil maken. Bouwen op de grond waarvan enkel één van partners eigenaar is, houdt immers risico’s in.

Een huwelijkscontract laat toe om - binnen bepaalde grenzen - af te wijken de wettelijke regels. Afhankelijk van de familiale situatie, professionele activiteiten of persoonlijke voorkeur kunnen mensen in meer of mindere mate sleutelen aan de wettelijke samenstelling van hun vermogen tijdens het huwelijk. Dat heeft gevolgen bij een overlijden of een echtscheiding. De notaris stelt verschillende nuttige clausules op in een huwelijksovereenkomst die de partners, en in sommige gevallen zelfs de kinderen, extra beschermen.

2. Voor families: de schenking en de (globale) erfovereenkomst

Erfenissen komen vaak te laat. Daarom willen mensen vaak roerende (bv. geld) of onroerende (bv. een huis) goederen schenken. Schenken heeft als voordeel dat het na te laten vermogen verkleint. Hierdoor dalen de verschuldigde successierechten voor de erfgenamen.

Bovendien kan je schenken ‘op maat’. Ouders kunnen perfect een huis schenken aan hun kind, met voorbehoud van vruchtgebruik. De kinderen worden dan blote eigenaar, maar de ouders mogen tijdens hun leven nog wonen in het huis. Een schenking kan je ook koppelen aan bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld de verplichting om het geschonken kapitaal te investeren in een onroerend goed of de verplichting om het geschonken kapitaal niet te delen met de huwelijkspartner en dus in het eigen vermogen te houden).

Ook het fiscaal plaatje ziet er bij schenkingen vaak beter uit dan bij successierechten. De schenking van roerende goederen is altijd onderworpen aan een tarief van 3% of 7%. Daarnaast zijn de tarieven van de onroerende schenkingen de laatste jaren fors gedaald, waardoor veel mensen onroerende schenkingen in overweging nemen.

Sommige ouders schenken aan het ene kind, maar helpen een ander kind met verbouwingen. Of ze laten een kind genieten van dure studies in het buitenland. Zo’n ‘voordelen’ hebben een andere impact op het erfdeel van het kind. Vandaar dat ouders sinds september 2018 ook een erfovereenkomst kunnen opstellen met hun erfgenamen. Ze bekijken dan de schenkingen en genoten voordelen. Zijn er bepaalde scheeftrekkingen of onevenwichtigheden, dan kan er gesleuteld worden. Zo blijft de gelijkheid tussen de kinderen gegarandeerd. En nodeloze discussies tussen erfgenamen worden vermeden. 

3. Voor wie zekerheid wil over de gevolgen van een schenking: de punctuele erfovereenkomst

De punctuele erfovereenkomsten zijn overeenkomsten die het voor toekomstige erfgenamen mogelijk maken bepaalde afspraken te maken of beslissingen te nemen over zeer specifieke aspecten van een schenking of een erfenis. Iedereen rond de tafel verzamelen is hier niet nodig. Zo kan een erfgenaam de waarde van een welbepaalde schenking vastleggen. Dit kan belangrijk zijn, aangezien deze waarde in principe aangerekend worden op het erfdeel van de erfgenaam. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de waarde van een schenking vandaag voor veel discussie kan zorgen. Dankzij een punctuele erfovereenkomst kunnen broers en zussen, op voorhand en onder elkaar, hierover duidelijkheid scheppen zodat men achteraf niet voor verrassingen komt te staan.

Met een punctuele erfovereenkomst kan een erfgenaam ook aanvaarden dat zijn minimaal erfdeel ‘aangetast’ wordt in het voordeel van een andere erfgenaam. Dat kan handig zijn indien één van de erfgenamen bv. niet zelf kan instaan voor zijn inkomsten.

Daarnaast geeft een punctuele overeenkomst ook mogelijkheden voor grootouders die willen schenken aan hun kleinkinderen (“de vrijwillige generatiesprong”).

4. Voor niet-traditionele gezinnen en vrijgezellen: het testament

Een testament lijkt een oubollig document, maar in onze moderne samenleving met nieuw-samengestelde gezinnen en alleenstaanden is een testament meer dan ooit een modern instrument. Met een testament kan je, binnen wat wettelijk mogelijk is, iemand meer of minder nalaten dan wat de wet voorziet. Dit is van belang voor ongehuwde koppels (die wettelijk gezien niet of slechts beperkt erven van elkaar), maar ook voor kinderloze vrijgezellen. Bij hen komt de nalatenschap misschien wel terecht bij een verdere familielid. Dit strookt misschien niet met hun wensen. Met een testament kunnen ze wat sleutelen. Ook voor nieuw-samengestelde gezinnen met stiefkinderen kan een testament nuttig zijn. Stiefkinderen erven wettelijk gezien immers niet. Via een testament kan je ook aan hen iets nalaten.

5. Voor zelfstandigen: de verklaring van onbeslagbaarheid van de gezinswoning

Bij zelfstandigen die werken zonder vennootschapsvorm (éénmanszaken), wordt er geen onderscheid gemaakt tussen het privévermogen en het beroepsvermogen van de ondernemer. Professionele schuldeisers kunnen zich dus ook verhalen op het privévermogen, waaronder de gezinswoning. Veel zelfstandigen die werken met een éénmanszaak willen echter toch een manier vinden om hun gezin te beschermen tegen hun mogelijke professionele schulden.

Bij de notaris kan je een “akte van onbeslagbaarheid van de gezinswoning” laten opstellen. De notaris is de aangewezen persoon om een zelfstandige te begeleiden als het op de bescherming van het gezin aankomt. Als deskundige zal hij de noodzakelijkheid van een zo’n bescherming beoordelen. Er is een belangrijk nadeel verbonden aan de verklaring van onbeslagbaarheid: minder zekerheid voor de bank aan wie een professionele lening wordt gevraagd. In veel gevallen zijn kredietverstrekkers minder happig om een lening toe te kennen aan een ondernemer als ze weten dat de woning geen deel kan uitmaken van hun onderpand. Er zal in dit geval dus gekeken moeten worden naar andere waarborgen voor de kredietverstrekkende bank. De notaris zal de zelfstandige hierbij raad kunnen geven.

6. Voor zij die willen anticiperen op moeilijke dagen: de zorgvolmacht

Een ongeval, dementie, geestesstoornis, mentale achteruitging… bij oudere mensen willen het lichaam en de geest soms gewoon niet meer mee. Ouderen zijn dan ook extra kwetsbaar als het op het beheer van hun vermogen aankomt. Vandaag bestaat de mogelijkheid voor ouderen om preventief een zorgvolmacht op te stellen, waarbij een lasthebber (vaak één of meer familieleden) een volmacht krijgt om bepaalde taken met betrekking tot het vermogen over te nemen. Een zorgvolmacht kan heel beperkt zijn, of kan juist een totaal beheer van het vermogen omvatten. De lastgever (de oudere persoon)  is volledig vrij om te kiezen hoeveel controle hij met een zorgvolmacht wenst over te dragen, zolang hij maar wilsbekwaam is wanneer hij de zorgvolmacht opstelt bij de notaris.

De notaris zal een zorgvolmacht registreren in een speciaal register. Deze registratie is zeer belangrijk: zonder deze registratie zal de zorgvolmacht immers eindigen wanneer de oudere wilsonbekwaam wordt, wat meestal juist niet de bedoeling is. Door de registratie zal wat de lastgever heeft beslist wanneer hij nog wilsbekwaam was, blijven doorwerken.

 

 

 

Bron: Fednot