5 Wat is het verschil tussen een voorkooprecht en een voorkeursrecht?

Bij een verkoop van een onroerend goed kan er zowel sprake zijn van een “voorkooprecht”, als van een “voorkeursrecht”. Hoewel de twee begrippen sterk op elkaar gelijken (beide geven immers recht op een aankoop “bij voorrang”), mogen ze niet met elkaar worden verward.

Een voorkeursrecht is een recht dat steeds bij overeenkomst aan iemand wordt toegekend (conventioneel). Daarbij verbindt de eigenaar van een onroerend goed zich om eerst met de begunstigde van het voorkeursrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen.

Bij een voorkooprecht heeft de houder van een voorkooprecht een (wettelijk) recht om een goed bij voorrang aan te kopen, niettegenstaande de verkoper al een verkoopovereenkomst heeft gesloten met een andere kandidaat-koper.

Merkt de notaris na zijn opzoekingen dat er een voorkooprecht rust op het onroerend goed, dan zal hij het voorkooprecht aanbieden aan de begunstigde. Deze zal vervolgens een termijn krijgen om zijn voorkooprecht al dan niet uit te oefenen. Oefent deze zijn voorkooprecht uit, dan ziet de kandidaat-koper zijn droomwoning aan zijn neus voorbijgaan. De houder van het voorkooprecht zal het goed kunnen kopen, maar zal niet meer kunnen onderhandelen over de prijs. Oefent de titularis van een voorkooprecht zijn recht niet uit, dan kan de verkoop met de andere kandidaat-koper gewoon doorgaan.

Het belangrijkste verschil ligt dus in het bestaan (of niet bestaan) van een voorafgaandelijke verkoopovereenkomst met een andere persoon. Bij een voorkeursrecht is er vanwege de verkoper louter de intentie om te verkopen. De houder van een voorkeursrecht krijgt de kans om als eerste te onderhandelen met de eigenaar indien deze laatste de intentie zou hebben om tot een verkoop over te gaan. De verkoper zal dus eerst naar de houder van het voorkeurrecht moeten stappen alvorens een verkoopovereenkomst af te sluiten. Bij een voorkooprecht bestaat er reeds een verkoopovereenkomst met een kandidaat-koper, maar die kan evengoed niet doorgaan indien de houder van een voorkooprecht zijn recht uitoefent.

Beide begrippen mag je ook niet verwarren met een aankoopoptie (of een verkoopbelofte). Ook bij een optie is er nog geen sprake van een verkoopovereenkomst. De kandidaat-koper krijgt een bepaalde termijn om even na te denken over zijn eventuele aankoop. Binnen deze termijn mag de verkoper geen andere potentiële koper aanspreken. De verkoper is gebonden aan de beslissing van de koper. Een optie heeft evenwel verregaandere gevolgen dan een voorkeursrecht. Daar waar een voorkeursrecht louter aanleiding geeft tot onderhandelingen over de koop (met weliswaar een mogelijkheid tot aankoop), zal het lichten van de optie daadwerkelijk het ontstaan van de verkoopovereenkomst als gevolg hebben.