Wie geld leent bij een financiële instelling om een onroerend goed aan te kopen of de bouw ervan te financieren, moet dit geld terugbetalen. Indien hij of zij overlijdt, zijn het de erfgenamen die dit goed verkrijgen. Ze moeten ook het openstaande saldo van de lening terugbetalen. De erfgenamen van de overledenen, jonge kinderen bijvoorbeeld, zullen dikwijls niet in staat zijn om de lening terug te betalen. Ze zullen mogelijks genoodzaakt zijn om de woning te verkopen in moeilijke omstandigheden om het saldo van de financiering te kunnen aflossen.

Om zo’n rampzalige situaties te vermijden en de terugbetaling van het krediet te garanderen, eisen financiële instellingen doorgaans van hun kredietnemers dat zij een levensverzekering afsluiten. Deze verzekering wordt dan aan hun hypothecair krediet gehecht.

Een levensverzekering is een overeenkomst tussen een verzekeringsmaatschappij en een verzekeringnemer. In ruil voor de betaling van de premies verbindt de maatschappij zich ertoe een vast kapitaal uit te keren aan een begunstigde die in de overeenkomst opgegeven wordt. Het kapitaal wordt uitgekeerd bij overlijden van de persoon op wiens hoofd de verzekering is afgesloten (overlijdensverzekering) of op een bepaald tijdstip (bijvoorbeeld op het ogenblik dat de persoon de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt).

De verzekeringnemer is niet noodzakelijkerwijs de begunstigde of de persoon op wiens hoofd de verzekering werd onderschreven. Zo kan een vrouw een overlijdensverzekering afsluiten voor haar man. In dat geval betaalt zij zelf de premies. Ingeval haar  man overlijdt, is zij de begunstigde van het kapitaal.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen twee belangrijke soorten levensverzekeringen bij hypothecaire leningen: schuldsaldoverzekeringen en gemengde levensverzekeringen.

Een schuldsaldoverzekering is een verzekering die de ontlener de zekerheid geeft dat de verzekeringsmaatschappij een bepaald bedrag zal storten indien de verzekerde persoon komt te overlijden. Dat bedrag wordt vastgesteld in functie van het nog verschuldigde kapitaal op het ogenblik van overlijden.

Dekt een verzekering 100% van het nog openstaande saldo? Dan zal het uitgekeerde bedrag exact het nog openstaande saldo bij de financiële instelling zijn. Maar dekt de verzekering maar  60% van het saldo? Dan zal de verzekeringsmaatschappij een vergoeding uitkeren die proportioneel berekend wordt. De premie kan in één keer worden betaald, bij het afsluiten van de verzekering (eenmalige premie) of in meerdere keren (periodieke premies).

In praktijk komt dit type verzekering voor bij kredieten waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt elke maand een bedrag te betalen bestaande uit een deel kapitaal en een deel rente. Het kapitaal dat aan de bank verschuldigd is, neemt af naarmate het wordt afgelost. Het verzekerde saldo neemt in dezelfde verhouding af.

We durven er niet aan te denken, maar het kan altijd gebeuren. Brand en waterschade zijn komen helaas dikwijls voor. Op het ogenblik dat je een woning koopt, mag je daarom niet vergeten om een verzekering te nemen tegen brand en andere aanverwante risico’s.

Geen enkele wettelijke bepaling legt de verplichting op om je tegen brand te verzekeren. Enkel contractuele bepalingen, zoals een huurcontract of een reglement van mede-eigendom, kunnen dit opleggen. Maar het afsluiten van een brandverzekering laat de eigenaar of de bewoner van de woning toe zich te beschermen. De verzekeringspremie is relatief laag en een ongeluk is snel gebeurd. Om die redenen zijn bijna alle woningen gedekt door een brandverzekering.

-             Verschillende contracttypes

Er zijn verschillende soorten contracten naargelang de risico’s die gedekt worden: een huurder van een woning zal bijvoorbeeld vragen om zijn huurrisico’s en zijn inboedel, te verzekeren terwijl de eigenaar van de woning zeker zal willen zijn dat hij de kosten zal kunnen terugvorderen voor de herstellingen aan het goed indien zich een schadegeval voordoet. Er kunnen dus verschillende brandverzekeringen zijn voor hetzelfde gebouw, naargelang de verzekerde risico’s.

-             Keuze van de verzekeringsmaatschappij

De eigenaar mag zich laten verzekeren bij wie hij wenst, maar de schuldeisende bank zal vragen dat de verzekering afgesloten wordt bij een verzekeringsmaatschappij waarin zij vertrouwen heeft. Zij mag echter geen specifieke maatschappij opleggen. Iedere eigenaar is vrij om zich te laten verzekeren bij de verzekeringsmaatschappij van zijn keuze.

Hoe werkt een bankverzekering nu concreet?

De bank eist dat het gebouw dat in hypotheek wordt gegeven, verzekerd is tegen brand en aanverwante risico's voor de herbouwwaarde van de woning. Een brandverzekering is van cruciaal belang. Zoals we eerder gezien hebben, is het huis de waarborg van de bank (hypotheek).  Als het huis echter afbrandt, gaat de waarborg van de bank in rook op... Vandaar het belang om het gebouw tegen brand te verzekeren. Wanneer zich een schadegeval voordoet, zal de verzekeringsmaatschappij de aan de bank verschuldigde schadevergoeding betalen om het krediet te kunnen aflossen. Het eventuele saldo zal aan de koper worden overgemaakt.

TIP: veel eigenaars hebben onvoldoende aandacht voor de waarde waaraan hun eigendom verzekerd is.  Als eigenaar sluit je best altijd een verzekering af die je toelaat het gebouw, ingeval van schade, herop te bouwen. Je verzekert met andere woorden best je goed voor de ‘nieuwwaarde’, d.w.z. aan de waarde om het in geval van totaal verlies volledig te kunnen laten heropbouwen.

De verzekerde waarde is niet de verkoopwaarde van het gebouw. Bij het bepalen van het bedrag waarvoor hij zich laat verzekeren, mag de eigenaar niet vergeten om de evenredigheidsregel toe te passen bij gedeeltelijke schade.  Als de herbouwwaarde 250.000€ bedraagt en het gebouw verzekerd is voor 125.000€, dan zal de eigenaar slechts 62.500€ recupereren wanneer zijn woning slechts voor de helft vernietigd werd en heropgebouwd moet worden.

Wie een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning kan zich met de verzekering gewaarborgd wonen kosteloos verzekeren tegen inkomensverlies door plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. De premies voor deze verzekering worden betaald door de Vlaamse overheid. Voor de kredietnemer is de verzekering gratis. Wie de verzekering afsluit, is beschermd tegen inkomensverlies. Afhankelijk van de omstandigheden, verleent de Vlaamse overheid een tussenkomst tot maximaal 600 euro per maand gedurende hooguit 36 maanden.

Het enige wat de kredietnemer moet doen, is tijdig een aanvraag indienen. En dat kan tot één jaar vanaf de eerste datum van de geldopname van de lening. Andere voorwaarde is dat de kredietnemer geen tweede woning of een andere woning in vruchtgebruik mag hebben.

De verzekering geldt voor woningen waarvan de verkoopprijs niet hoger is dan 320.000 euro (of niet hoger is dan 368.000 euro in bepaalde gemeenten in Vlaams-Brabant). Volgens cijfers van de Federatie van het Notariaat werden vorig jaar 76 procent van de woningen in Vlaanderen tegen maximaal 320.000 euro verkocht. Dit impliceert dat veel kopers voor de verzekering in aanmerking komen.

Sinds 15 juni is de dekking uitgebreid tot zelfstandigen die de activiteiten onvrijwillig moeten stopzetten door bijvoorbeeld een faillissement.

Kopers die hun verkoopovereenkomst ondertekenen in een notariskantoor hebben een stapje voor. Niet alleen krijgen kopers deskundig advies van de notaris, maar ze genieten ook van een gratis verzekering ‘accidenteel overlijden’. Deze polis biedt bescherming als de koper vóór de ondertekening van de authentieke akte plots overlijdt door een ongeval. Erfgenamen zijn bij het overlijden van de koper immers verplicht om de verkoopovereenkomst over te nemen.

Het zal je maar overkomen: overlijden in de periode tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en de ondertekening van de notariële akte. Het noodlot dat toeslaat. De erfgenamen zijn dan verplicht om het aangekochte onroerend goed over te nemen. Zij kunnen proberen de verkoopovereenkomst minnelijk te ontbinden, maar de verkoper kan weigeren… 

Brute pech? Niet als de koper de verkoopovereenkomst ondertekende bij de notaris. Deze verkoopovereenkomsten worden immers voorzien van een verzekeringsclausule ‘accidenteel overlijden’. Hierdoor recupereren de erfgenamen een deel van de verkoopprijs. Dit bedrag is geplafonneerd tot 250.000 euro.

De gratis verzekering kwam er op vraag van de notarissen. Uiteraard dekt de polis niet alles en iedereen. Er zijn enkele voorwaarden:

• Het verzekerde bedrag omvat de verkoopprijs plus de kosten, rechten en de overdrachtskosten. Een eventueel betaald voorschot is niét inbegrepen.

• Hoe dan ook kan het te ontvangen bedrag nooit hoger zijn dan 250.000 euro. Het verschil moeten de erfgenamen zelf bijleggen.

• Het bedrag komt in handen van de erfgenamen (of legatarissen) die in de plaats van de overleden koper de authentieke akte moeten ondertekenen. Erfgenamen die de verkoopovereenkomst ontbinden, hebben geen recht op het bedrag.

• Enkel ‘natuurlijke personen’ genieten van deze gratis verzekering. Vennootschappen bijvoorbeeld niet.

• Het overlijden van de koper moet het gevolg zijn van een plots en ongewild ongeval.

• De gedekte termijn bedraagt maximaal 123 dagen.

• De verkoopovereenkomst wordt ondertekend in het kantoor van de notaris.

• Het voorschot of de waarborg moet minstens 5% bedragen (in de praktijk moet de koper vaak een voorschot of waarborg van 10% betalen bij ondertekening van de verkoopovereenkomst).