Meerwaardebelasting - aanvullende erfenisrechten

Herverkopen van bebouwde onroerende goederen met een meerwaarde vallen onder het specifieke belastingregime van de diverse inkomsten.

 

Doorverkoop van een woning

Indien u binnen een termijn van vijf jaar het woonhuis dat u destijds hebt gekocht, verkoopt, dan valt de verkoopprijs onder deze belastingvorm. De verkoop van een geschonken woonhuis is belastbaar gedurende drie jaar na de schenking wanneer de schenker het goed in de periode van vijf jaar voor de schenking heeft aangekocht.

De belasting is niet van toepassing indien het uw enig woonhuis is, u het woonhuis geërfd hebt, indien het woonhuis toebehoort aan minderjarigen of onteigend wordt. De belasting is evenmin van toepassing als het de woning is waarvoor de fiscale vrijstelling voor eigen woning geldt.

De vertrekdatum is de datum van het verkrijgen van het pand (verkoopakte of schenkingsakte) en is, in geval van nieuwbouw, de datum van ingebruikname of verhuring van het gebouw.

Het belastingtarief is 16,5% en wordt berekend op de zogenaamde meerwaarde, het verschil tussen de aan- en verkoopprijs. Voor de berekening van de meerwaarde wordt de aankoopprijs verhoogd met de werkelijke kosten van de aankoop (notariskosten) of met een forfaitair kostenpercentage van 25%. De met 25% verhoogde aankoopprijs mag u verhogen met 5% per verlopen jaar sinds de aankoop, en met de facturen van werken uitgevoerd door een geregistreerd aannemer. In geval van schenking neemt men de waarde van het geschonken goed aan, zoals opgegeven in de schenkingsakte. Indien de Ontvanger van Registratie een hogere waarde toekende aan het pand bij de aankoop of de schenking (tekortschatting), of indien u zelf een hogere koopwaarde hebt opgegeven, dan wordt deze waarde in aanmerking genomen.

 

Doorverkoop van onbebouwde onroerende goederen

Een gelijkaardige regeling geldt voor onbebouwde onroerende goederen. Een meerwaardebelasting wordt geheven indien de vervreemding plaatsvindt binnen de acht jaar na de verkrijging van de eigendom. Bij vervreemding binnen de vijf jaar bedraagt de meerwaardebelasting 33%, bij vervreemding tussen het 5de en het 8ste jaar bedraagt de meerwaardebelasting 16,5%.

 

Verkoop van onroerende goederen na erfenis

Er gelden een specifieke regels voor het geval je een onroerend goed verkoopt aan een hogere prijs dan deze die werd opgenomen in de aangifte van nalatenschap. Op basis van de aangifte van nalatenschap berekent Vlabel (de Vlaamse Belastingdienst) hoeveel erfbelasting je verschuldigd bent. Om sancties te vermijden, is het belangrijk om de aangifte van nalatenschap correct in te vullen. Zo moet je bv. ook de waarde van onroerende goederen die zich in de nalatenschap bevinden, aangeven.

Sinds 1 april 2019 zijn er drie mogelijkheden om één of meerdere onroerende goederen in een nalatenschap te schatten: zelf overgaan tot de waardering, beroep doen op een erkend schatter-expert of beroep doen op een bindende schatting door Vlabel. 

1. Een eigen waardering
Je mag als erfopvolger zelf een onroerend goed die zich in je erfenis bevindt, schatten. Als erfopvolger ben je immers verplicht om een correcte waarde aan te geven in je aangifte van nalatenschap. Doe je dit niet, dan heb je ‘tekort’ geschat.

Vlabel heeft twee jaar tijd om na te gaan of je al dan niet ‘te weinig’ hebt geschat in je aangifte.  Of de waarde die je had aangegeven in de aangifte te ‘laag’ was, kan bijvoorbeeld blijken uit een verkoop binnen de twee jaar na de aangifte. Vlabel moet binnen de twee jaar volgend op de aangifte een kennisgeving sturen dat ze de procedure van tekortschatting opstart. Verkoop je binnen deze periode het onroerend goed tegen een hogere prijs, dan zal je niet alleen een aanvullende erfbelasting betalen, maar ook een belastingverhoging indien het verschil tussen de door jou geschatte waarde en de verkoopprijs minstens 10% bedraagt. Je hoeft je echter geen zorgen te maken indien de ‘meerwaarde’ te danken is aan bv. werken die  uitgevoerd zijn aan het onroerend goed na het overlijden. Hou daarom de bewijzen van uitgevoerde werken bij. Verkoop je het onroerend goed tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte? Dan kan je geen teruggave vorderen van Vlabel.

2. Beroep doen op een erkend schatter-expert
Daarnaast kan je kiezen om beroep te doen op een erkend schatter-expert. Op de website van Vlabel kan je een lijst raadplegen van de erkende schatter-experten. De kosten voor het uitvoeren van zo’n schatting zijn ten laste van de erfgenamen-opdrachtgevers.

Het schattingsverslag van de expert is bindend voor Vlabel op voorwaarde dat:

  • De schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten;

  • Het gevoegd is aan de aangifte van nalatenschap.

Er zullen dus geen gevolgen zijn indien je binnen je het geschat onroerend goed met meerwaarde verkoopt binnen de twee jaar. Verkoop je echter het onroerend goed tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte? Dan kan je ook hier geen teruggave vorderen van Vlabel.

3. Een voorafgaande bindende schatting vragen aan Vlabel
Ten slotte kan je - vóór de indieningstermijn van de aangifte verstrijkt - een bindende schatting vragen aan Vlabel. Vlabel stelt hiervoor een formulier ter beschikking. De belastingdienst zal een gemotiveerd en bindend schattingsverslag opsturen. Het is dus deze waardering dat Vlabel gebruikt voor het berekenen van de erfbelasting. Het onroerend goed verkopen tegen een hogere prijs dan wat Vlabel geschat had, zal geen gevolgen hebben.