Problemen die naar aanleiding van het opstellen van de verkoopakte kunnen opduiken

In verband met de verkopende partij

  • Is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar;
  • Behoort de woning na het overlijden van één van de ouders, niet toe aan de andere ouder én aan de kinderen en mogelijk ook aan de schoonkinderen. In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst ondertekenen.
  • Zijn de eigenaars allen meerderjarig;
  • Is er onder hen geen onbekwame of gefailleerde;
  • Is de verkoper in regel met zijn belastingen (directe en BTW), zodat de verkoop normaal kan doorgaan.

In verband met de kopende partij

  • Beschikt de geïnteresseerde koper over voldoende financiële middelen om het goed aan te kopen;
  • Kan hij een hypothecair krediet bekomen;
  • Koopt de koper aan voor zichzelf of (ook) voor een vennootschap;
  • Moet er geen beding van aanwas worden voorzien.

In verband met het verkochte eigendom

  • Is het verkochte goed duidelijk omschreven;
  • Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd;
  • Is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden;
  • Rust er geen onroerend beslag op de verkochte eigendom;
  • Zijn er erfdienstbaarheden;
  • Rust er geen vruchtgebruik of een recht van bewoning op;
  • Is de eigendom verhuurd: wat is de huurtoestand; wanneer kan er worden opgezegd; is er een huurwaarborg.

In verband met de administratieve formaliteiten

  • Is het bodemattest aanwezig;
  • Moet er geen voorafgaandelijk bodemonderzoek gebeuren;
  • Is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht;
  • Maakt het misschien deel uit van het archeologisch patrimonium;
  • Is het energieprestatiecertificaat anwezig;
  • Is er een attest voor de elektrische keuring;
  • Is er een stookolietank; is die gekeurd.

In verband met de voorkooprechten

  • Is er een voorkooprecht ingevolge de Vlaamse Wooncode of andere wetgevingen;
  • Gaat de pachter zijn recht van voorkoop uitoefenen;
  • Ligt het eigendom in een ruilverkaveling;

In verband met de stedenbouwkundige bestemming van het goed

  • Is de woning stedenbouwkundig gezien niet zonevreemd;
  • Is de woning niet getroffen door de rooilijn;
  • Zijn er stedenbouwkundige overtredingen.

In verband met de fiscaliteit

  • Kan de verkoping plaatsvinden onder het stelsel van de btw;
  • Kan de koper genieten van bepaalde verminderingen van registratierechten;
  • Kan de verkoper genieten van teruggave van registratierechten.

Wanneer aan deze punten geen of onvoldoende aandacht wordt besteed bij het opstellen van de overeenkomst, zal het opmaken van de notariële akte, vaak moeilijk of soms conflictueel verlopen. 
De notariële akte vindt zijn basis in de onderhandse verkoopovereenkomst. Indien daarin niets wordt voorzien, kan de notaris hieraan eigenmachtig niet verhelpen, maar zal hij beide partijen moeten raadplegen. In de akte kunnen immers zonder het akkoord van de partijen geen lasten of voorwaarden worden opgenomen die zouden afwijken van, of tegenstrijdig zijn met, deze opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst of met hetgeen partijen daarbuiten hebben afgesproken.

Neem daarom het zekere voor het onzekere en aarzel niet om vooraf uw verkoopovereenkomst te laten opstellen of nakijken door de notaris. Dit brengt immers geen extra kosten mee, noch voor de verkoper, noch voor de koper, als de notaris gelast is met de verkoop. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan heel wat narigheid voorkomen!

Keerzijde van de medaille is dat de voorafgaande opzoekingen door de notaris tijd in beslag nemen, terwijl partijen graag kort op de bal spelen, eenmaal ze een akkoord hebben bereikt over de prijs van het goed.

In de praktijk wordt meestal gewerkt met een optieovereenkomst of met het inlassen van opschortende voorwaarden in de onderhandse verkoopovereenkomst: het akkoord van de partijen wordt schriftelijk vastgelegd, doch ‘onder voorbehoud’.