Wet Breyne (“Woningbouwwet”)

De Woningbouwwet (“Wet Breyne”) werd in het leven geroepen om de kandidaat-koper en/of kandidaat-bouwheer van een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning te beschermen. De koper of bouwheer van een in aanbouw zijnde woning wordt immers geconfronteerd met verschillende risico’s: onvolledige informatie, een foute uitvoering van de bouw, risico op insolvabiliteit van de aannemer(s),…
De te bouwen woning moet niet uitsluitend, maar wel hoofdzakelijk voor huisvesting bestemd worden.

De bescherming komt vooral tot uiting op het vlak van de duidelijkheid en volledigheid van het contract. De regels die beschreven staan in de Wet Breyne zijn grotendeels van dwingend recht. Partijen kunnen niet contractueel afwijken van deze regels.

Op wie is de wet van toepassing?

De wet kan zowel van toepassing zijn op koopovereenkomsten als op aannemingsovereenkomsten. In het eerste geval beschermt de wet in grote mate de koper tegen de verkoper, in het tweede geval beschermt de wet de bouwheer tegen de aannemer.

Meer specifiek is de wet van toepassing op overeenkomsten waarbij een aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw:

  • te bouwen
  • te laten bouwen
  • te verschaffen
 

Het toepassingsgebied van deze specifieke wet is ruim. Het “laten bouwen” kan immers de vorm aannemen van een gewone aannemingsovereenkomst, maar ook van een verkoop op plan of van een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst. Met een “gebouw verschaffen” bedoelt de wetgever de situatie waarbij een bouwprofessioneel zich verbindt om operaties uit te voeren die nodig zijn om het gebouw te bouwen, zonder zich daarbij in te laten met de concrete uitvoering van de bouw. Dit zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Ook voorafgaande optieovereenkomsten die betrekking hebben op een koop die onder de Wet Breyne valt, moeten voldoen aan de regels van deze wet.

Daarnaast kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten waarbij een bestaande woning wordt verkocht, maar waarbij er ook grote verbouwingswerken uitgevoerd zullen worden aan de woning. Deze overeenkomsten vallen eveneens onder de wet, met dien verstande dat de werken toch van een zekere omvang moeten zijn. De wetgever bepaalt dat enkel werken die minstens 80% van de waarde van de prijs omvatten, aanleiding geven tot de toepassing van de regels van de Wet Breyne.

 

Wanneer is een woning “afgewerkt”?

De vereiste graad van afwerking waartoe de verkoper of aannemer zich moet verbinden opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, is een feitenkwestie. Het belangrijkste criterium dat hierbij toegepast zal worden is de “normale bewoonbaarheid” van de woning. Als de koper op normale wijze zijn intrek kan nemen in zijn nieuwe woning, dan is de woning voltooid.