Drie jaar laten tussen iedere onroerende schenking
Progressievoorbehoud komt ten eerste voor bij opeenvolgende onroerende schenkingen binnen de drie jaar (progressievoorbehoud bij schenkingen. Dan zal de fiscus bij opeenvolgende onroerende schenkingen, tussen dezelfde partijen en binnen de drie jaar, de waarde van de geschonken onroerende goederen samentellen. Resultaat? Een hogere fiscale grondslag, met als gevolg de toepassing van een hogere belastingschijf en dus… een hogere schenkbelasting. Vandaar dat het beter is om tussen schenkingen drie jaar voorbij te laten gaan.
Drie jaar blijven leven na een onroerende schenking?
Een ander geval waarbij je het risico loopt op hogere belastingen is door binnen de drie jaar na het schenken van een onroerend goed te overlijden. Dat risico geldt echter alleen als je in je vermogen nog een ander onroerend goed had. De waarde van het geschonken onroerend goed zal dan fictief bij de nalatenschap geteld worden. Opnieuw wordt de belastbare grondslag dus fictief verhoogd waardoor de verschuldigde erfbelasting finaal zal stijgen indien je daardoor in een hogere belastingschijf terechtkomt.
Progressievoorbehoud (oftewel de verhoging van je belastbare grondslag) speelt niet altijd:
- Progressievoorbehoud is iets waar je alleen rekening mee moet houden bij onroerende schenkingen, niet bij roerende schenkingen.
- Sommige onroerende schenkingen zijn niet aan deze regel onderworpen. Dat is zo voor de schenking van een familiebedrijf.
Een woning verkopen aan een kind tegen een lage prijs
Sommige ouders willen hun huis verkopen met oog op de aankoop van een meer aangepaste woning. Eenmaal de kinderen het huis uit zijn, is de woning soms te groot geworden. De kinderen zijn daarentegen misschien net op een leeftijd waar ze graag een woning zouden willen kopen. Veel ouders denken er dan aan om een woning tegen een gunstige prijs te verkopen aan één van hun kinderen. Op zich is dat ook juridisch gezien geen probleem: als eigenaar kies je in principe zelf aan wie je de woning verkoopt. Toch zijn er een paar addertjes onder het gras.
Verkoop je de woning aan jouw kind tegen een zeer lage prijs, dan kan de fiscus ervan uitgaan dat je je woning “schenkt” en niet verkoopt. Opgelet: een schenking heeft andere gevolgen dan een verkoop. Op een schenking moet je immers schenkbelasting betalen en geen registratiebelasting. De grootste gevolgen komen echter naar boven wanneer er meerdere kinderen zijn.
Als één kind de intentie heeft om de woning aan een lage prijs aan te kopen van zijn ouder (al dan niet samen met zijn of haar partner), dan is het meestal niet de bedoeling dat dat kind wordt bevoordeeld ten opzichte van zijn broers of zussen. Toch kan dat gebeuren. De woning die een bepaalde waarde heeft, wordt immers bij leven uit de toekomstige nalatenschap van de kinderen “weggenomen” en vervangen door een kapitaal dat lager is dan die waarde. De broers en zussen zijn dus niet gebaat door die verkoop, want het betekent dat de waarde van de totale nalatenschap erdoor daalt.
Daar kan je als verkopende ouder zelf een mouw aan passen. Eerst en vooral zal je bij de verkoop de objectieve, realistische waarde van de woning moeten kennen. Hiervoor kan je bijvoorbeeld een landmeter-expert inschakelen. Hij maakt een schattingsverslag op.
Wil je verkopen aan een waarde die lager is dan de werkelijke waarde, dan is dat geen probleem. Het verschil tussen de werkelijke waarde en de gevraagde verkoopprijs zal dan wel beschouwd worden als een schenking voor het kind dat de woning wil aankopen. Schenkingen die bij leven worden toekend aan kinderen worden op het moment dat je als ouder overlijdt verrekend met het erfdeel van het begunstigd kind. De tellers worden bij wijze van spreken terug op nul gezet. Het kind dat een woning tegen een gunstige prijs heeft kunnen aankopen zal uiteindelijk iets minder erven, maar daarmee wordt de gelijkheid tussen de kinderen hersteld.
Een gouden tip: wil je een woning verkopen aan een kind? Bespreek het dan eerst even met de notaris. Hij kan je wijzen op alle aandachtspunten.
