Belangrijke vragen bij het uitbrengen van een bod
19 januari 2024
De aankoop van een woning is voor het overgrote deel van de mensen de belangrijkste investering in hun leven. In tegenstelling tot wat af en toe wordt gedacht, is het uitbrengen van een bod bindend. Daarom is het van belang om je goed te informeren over het pand vóór je een bod uitbrengt. Een bod stel je zorgvuldig en volledig op, zodat je beschermd bent voor allerlei ongewenste scenario’s.
1. Wat betekent ‘bindend’?
Wanneer het bod minstens het goed en de geboden prijs nauwkeurig en zonder enig voorbehoud bepaalt, spreken we van een bindend bod.
Vaak staat in de publiciteit van te koop aangeboden panden een bedrag vermeld. Geldt dat bedrag dan als een bindend aanbod (van de verkoper)? Nee. Zo’n geadverteerde prijs wordt niet als een bod beschouwd. Zo’n publiciteit heeft in de meeste gevallen enkel tot doel het grote publiek kenbaar te maken dat het goed te koop staat. De eigenaar wil op deze manier enkel een bod uit te lokken van geïnteresseerde kandidaat-kopers. Op de aangegeven prijs bieden zal dus niet automatisch een koop doen ontstaan.
2. Wanneer komt de verkoop tot stand?
Als de verkoper het bod van de koper aanvaardt, komt er een verkoop tot stand. Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.
3. Waarom is het belangrijk je te informeren over het goed voor je een bod uitbrengt?
Het opstellen van de verkoopovereenkomst gaat gepaard met een reeks opzoekingen en verplichte vermeldingen. Dit is om er zeker van te zijn dat je als koper voldoende geïnformeerd bent over de staat van je pand. Maar dat neemt niet weg dat je je als koper al kan verbinden vóór de verkoopovereenkomst. Juist omdat een bod uitbrengen mogelijk leidt tot het ontstaan van een verkoop, is belangrijk om je volledig te informeren over het pand vóór je een bod uitbrengt. Let daarom altijd op de vermeldingen in de publiciteit van de woning en aarzel nooit om aan de verkoper bijkomende informatie te vragen.
4. Wat staat er minstens in het bod?
gezien kan een bod zelfs mondeling gebeuren. Een mondeling bod uitbrengen is niet aangeraden. Enerzijds heb je als koper geen bewijs van je intenties, en anderzijds vermeldt je bod best een aantal zaken naast het pand en de prijs:
- De naam van de koper
- Het adres van het goed
- De geboden prijs
- De tijdsduur van het bod: een einddatum vermelden in je bod zorgt ervoor dat je als koper niet eindeloos geblokkeerd wordt.
- De ondertekening en de datum
5. Waarom is het raadzaam om een opschortende voorwaarde te voorzien?
Daarnaast doe je er als koper goed aan om zogenaamde een ‘opschortende voorwaarde’ te voorzien in je bod. Zo’n voorwaarde maakt de verkoopovereenkomst die volgt op de bod afhankelijk van het vervuld zijn van een voorwaarde (bv. het verkrijgen van een krediet). Voor jou is dit een extra veiligheid. Loopt er bijvoorbeeld iets mis met het verkrijgen van je krediet, dan zal de verkoop toch niet tot stand komen.
Voor een opschortende voorwaarde over het krediet wordt in de praktijk vaak een termijn gehanteerd van vier weken, maar de kandidaat-koper bepaalt deze termijn zelf in functie van de omstandigheden van zijn dossier.
Bijvoorbeeld
De koper heeft een bod ondertekend maar heeft net voor de ondertekening van de verkoopovereenkomst ontdekt dat de grond vervuild is. Hij wil de verkoop niet langer laten doorgaan. Als hij in zijn bod een opschortende voorwaarde heeft ingelast waarbij de verkoop afhankelijk is van het verkrijgen van een bodemattest waaruit blijkt dat de grond niet vervuild is, is hij niet gebonden door de verkoop.
Let op met sms’en. Enkel een sms is niet voldoende als bewijs dat je een bod hebt uitgebracht. Maar het kan wel beschouwd worden als een ‘begin van bewijs’, dat aangevuld kan worden met andere elementen (zoals het bewijs dat er tussen de verkoper en jou eerdere contacten zijn geweest).
6. Waarom is het raadzaam om je bod te beperken in de tijd?
Het bod beperken in de tijd zorgt ervoor dat je niet eindeloos gebonden bent door je bod. Zonder beperking in tijd blijft je bod geldig totdat de woning verkocht is.
Wil je een bod doen op een woning? Doe dit schriftelijk en laat het bij twijfel nalezen door een vastgoeddeskundige.
7. Bij een aankoop moet een “waarborg” betaald worden. Wat is dat?
Bij het kopen van een woning is het gebruikelijk dat de koper een waarborg (soms voorschot genoemd) betaalt. Kopers betalen doorgaans een voorschot tussen de 5 en 10 procent op de overeengekomen prijs. Het betalen van een waarborgt geeft blijk van de ernst van beide partijen bij het afsluiten van hun overeenkomst.
Voor elk van de partijen betekent het betalen van een waarborg een extra zekerheid.
Voor de koper:
Bij een aankoopdossier moet het notariskantoor tal van opzoekingen verrichten om zeker te zijn dat de aankoop veilig en rechtsgeldig gebeurt. Zolang dit niet zeker is, wordt het voorschot van de koper niet doorgestort naar de verkoper. Het geld staat als het ware “geparkeerd” op een beschermde derdenrekening waar de partijen niet aan kunnen. Deze rekening wordt beheerd door het notariskantoor, maar de gelden komen hem geenszins toe. Aangezien het voorschot nog niet aan de verkoper wordt doorgestort, kunnen zijn eventuele schuldeisers geen beslag leggen op deze gelden. Indien een aankoopprocedure om één of andere reden toch niet door kan gaan, en dit los van de wil van de koper, is hij zeker dat hij zijn voorschot terugkrijgt.
Voor de verkoper:
Omgekeerd geldt deze regel ook voor de verkoper. Want wat als de koper uiteindelijk het saldo van de koopprijs niet betaalt binnen de overeengekomen termijn? Dan zal de verkoper hem mogelijk voor de rechtbank moeten dagen. Door het betalen van een voorschot beschikt de verkoper toch over een bedrag. Dat bedrag is dan een soort schadevergoeding voor het geval dat de rechter de ontbinding van de verkoopovereenkomst ten nadele van de koper uitspreken. De derdenrekening van de notaris beschermt dus beide partijen.
8. Betaal ik de waarborg rechtstreeks aan de verkoper?
Nee. Het is een absolute afrader om het voorschot rechtstreeks te betalen aan de verkoper. Heeft de verkoper schulden, dan riskeer je het bedrag kwijt te zijn als de verkoop om één of andere reden niet zou doorgaan. Het is veel veiliger om het voorschot te storten op de beschermde derdenrekening van de notaris. Gebeurt de verkoop met een makelaar, dan kan je het voorschot betalen op de derdenrekening van de makelaar. Deze derdenrekeningen behoren niet tot het vermogen van de notaris of makelaar, en zijn dus beschermd tegen hun schuldeisers.
Klik hier voor meer informatie over de aankoopkosten en de registratierechten
Bron: Fednot