Uitzonderingen. Gevallen waarin geen recht van voorkoop bestaat

De wet bepaalt een aantal gevallen waarin geen recht van voorkoop bestaat:

  • gebrek aan exploitatie door de pachter of zijn naaste familieleden (verboden onderpacht of overdracht van pacht);
  • bij verkoop door de eigenaar aan een naast familielid (met verbod tot doorverkoop gedurende twee jaar);
  • verkoop aan een openbaar bestuur of publiekrechtelijke persoon;
  • afstand van een onverdeeld deel aan een mede-eigenaar, die door erfenis of testament mede-eigenaar werd of die reeds mede-eigenaar was bij het aangaan van de pacht;
  • verkoopbelofte met vaste dagtekening voor het sluiten van de pachtovereenkomst;
  • na de opzegging door de pachter of na een minnelijke pachtbeëindiging;
  • bij verkoop van sommige bouw- of nijverheidsgrond;
  • pachtovereenkomsten betreffende onteigende of ten algemenen nutte verkregen gronden;
  • bij machtiging tot verkoop zonder voorkooprecht door de vrederechter.

Bij een openbare verkoop bepaalt de verkoper vrij of het goed in zijn geheel of in loten zal worden aangeboden. Indien deze verdeling in loten vastligt, dient de pachter op de zitdag zijn akkoord te geven tot de samenvoeging van loten.
De afwezigheid of het stilzwijgen van de pachter wordt beschouwd als een goedkeuring.

Indien het recht van voorkoop niet werd gerespecteerd, heeft de pachter het recht, ofwel in de plaats gesteld te worden van de koper, ofwel van de verkoper een forfaitaire schadevergoeding te eisen ten bedrage van 20% van de verkoopprijs. De pachter heeft steeds de vrije keuze tussen de twee mogelijkheden. Zijn mogelijkheid tot vordering vervalt bij openbare verkoop na verloop van drie maanden te rekenen vanaf de datum van toewijzing. Bij een onderhandse verkoop vervalt zijn mogelijkheid tot vordering na verloop van drie maanden te rekenen vanaf de kennisgeving van de verkoop aan de pachter (door de notaris die de akte verleden heeft) of, indien er geen kennisgeving is gebeurd, binnen de twee jaar na de overschrijving van de akte van verkoop.

Afstand van het recht van voorkoop kan enkel bij verklaring voor de vrederechter of bij notariële akte in de loop van de pachtovereenkomst.
Een gewone onderhandse overeenkomst is volstrekt nietig.
Een dergelijke verklaring in de pachtovereenkomst zelf is eveneens nietig.
De pachter kan ook in de verkoopakte vrijwillig tussenkomen en verzaken aan zijn recht van voorkoop.

Heeft de pachter zijn recht van voorkoop uitgeoefend, dan dient hij de voorwaarden van de verkoop na te leven.
Daarenboven mag de pachter het goed of de exploitatie ervan niet overdragen gedurende vijf jaar, tenzij aan bevoorrechte personen zoals zijn kinderen of aan een derde koper die een nieuwe pacht van negen jaar waarborgt. Aan de vrederechter kan eveneens de machtiging worden gevraagd om te mogen vervreemden of om het goed niet meer daadwerkelijk te moeten uitbaten.
De sanctie bij het niet eerbiedigen van deze verplichtingen is een schadevergoeding van 20% van de koopsom.