Je pand openbaar verkopen via Biddit: dit moet je weten voor je de stap zet
9 februari 2024
We spreken vaak over het kopen van een woning als een belangrijk sleutelmoment, maar ook de verkoop van een pand is een belangrijk juridisch – en vaak ook emotioneel – geladen moment. Kiezen voor een verkoop via een online openbare verkoop met Biddit heeft een aantal belangrijke troeven, maar ook een paar aandachtspunten.
1. Welke troeven heeft een openbare verkoop via Biddit voor verkopers?
Hoe weet je wat de waarde is van je te verkopen pand? Niet altijd een gemakkelijke vraag als je niet helemaal vertrouwd bent met de vastgoedmarkt. Nog minder gemakkelijk als de verkoop gebeurt in het kader van een pijnlijke gebeurtenis zoals een echtscheiding of een overlijden. Biddit laat verkopers toe om hun pand te verkopen tegen de hoogst geboden prijs. De markt bepaalt met andere woorden de prijs, wat alles objectiever maakt. Bovendien blijf je als verkoper anoniem.
De verkoop wordt geleid door een notaris, die een onpartijdige speler is voor zowel de verkoper als de koper. Als er meerdere verkopers zijn bij een pand kan dit gemoedsrust geven. Denk bv. aan broers en zussen die een pand moeten verkopen in het kader van een erfenis en geen zin hebben in discussies over de verkoopprijs.
De notaris is niet alleen een expert in vastgoed die je zal begeleiden bij het zoeken naar de juiste instelprijs (de ‘instelprijs’ is de startprijs bij de aanvang van het bieden). Hij is bovenal een juridisch expert die alle nodige opzoekingen over het pand en de betrokken kandidaat-kopers op zich zal nemen. Zo kunnen verschillende juridische regels een invloed hebben op wie precies “mag” bieden. Bovendien blijven de bieders anoniem, waardoor bieders niet kunnen afspreken hoeveel ze zullen bieden. De notaris en zijn team kunnen dit allemaal tijdens het verloop van de biedingen in de gaten houden zodat jij op beide oren kan slapen.
Bij een onderhandse verkoop gebeuren een groot deel van de opzoekingen en de voorbereiding van het dossier na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst. Bij Biddit is dat net andersom: de voorbereiding van het dossier, met de nodige opzoekingen over het pand gebeuren vóór de biedingen. Eenmaal geboden moet de hoogste bieder binnen een termijn van zes weken de prijs betalen.
2. Moet ik bij een openbare verkoop via Biddit altijd het hoogste bod aanvaarden?
De openbare verkoop via Biddit gebeurt volgens welbepaalde wettelijke regels. Een belangrijke regel bij een openbare verkoop is inderdaad dat het hoogste bod het haalt. Met de belangrijke kantmelding dat het hoogste bod door de verkoper geweigerd mag worden als het hoogste bod onder het minimum aangegeven door de verkoper ligt. Als verkoper bepaal je samen met je notaris hoe hoog het bedrag is dat je minstens moet krijgen voor je pand. Je hoeft dus niet te vrezen dat je pand onder zijn waarde zal verkocht worden.
Dat heeft gevolgen voor iedereen die een bod uitbrengt: als het hoogste bod niet wordt aanvaard bv. omdat de persoon die het bod uitbracht juridisch gezien niet mocht bieden, kijkt de notaris naar het tweede hoogste bod.
3. Wat als de hoogste bieder zich toch terugtrekt uit de verkoop?
Elk bod via Biddit is juridisch bindend. Je hoeft dus ook niet te vrezen dat kandidaat-kopers onbezonnen en vrijblijvend beginnen bieden. Na het bieden, zal de kandidaat-koper met het hoogste (en door de verkoper aanvaard) bod verschijnen voor de notaris om het zogenaamde proces-verbaal van toewijs te ondertekenen. Dit gebeurt binnen de tien werkdagen na de biedingen. Daarmee is de verkoop definitief rond. Als de hoogste bieder, waarvan het bod door de verkoper is aanvaard, op dat punt weigert om het proces-verbaal te ondertekenen, zal je als verkoper gerechtelijke stappen mogen ondernemen en een schadevergoeding kunnen eisen. De schadevergoeding verschilt per situatie. Meer informatie hierover kan gevonden worden in de algemene verkoopvoorwaarden van Biddit.
4. Hoe zit het met de verkoopkosten bij Biddit?
Een belangrijke vraag bij het bepalen van wat je als verkoper wil ontvangen, zijn de kosten. De koper betaalt een deelname in de kosten van de openbare verkoop (een forfait).
Dit forfait omvat een deel van de erelonen en de administratieve kosten en uitgaven aan derden. Het bedrag stemt ongeveer overeen met wat een koper zou betalen bij een verkoop uit de hand. Heeft een koper recht op bepaalde fiscale kortingen, dan zal dit ook toegepast worden op zijn te betalen forfait.
Het verschil tussen de werkelijke verkoopkost (dat bv. ook rekening houdt met de mate van publicatie voor je pand, het aantal gekozen bezoekdagen…) en dat forfait van de koper draag jij als verkoper. Net zoals bij een onderhandse verkoop kan je echter rekening houden met deze verkoopkosten bij het berekenen van je gewenste ‘minimale’ verkoopprijs.
5. Wat zal de notaris nog met jou bespreken?
De notaris zal met jou ook andere zaken bespreken. Denk maar aan het al dan niet aanvaarden van opschortende voorwaarden bij de verkoop. Als er bijzondere zaken gelden op de verkoop van je pand zal de notaris dat opnemen in de bijzondere verkoopvoorwaarden. Elke bieder zal hoe dan ook zowel de algemene verkoopvoorwaarden (van toepassing op elke Biddit verkoop) én de bijzondere verkoopvoorwaarden moeten lezen en goedkeuren alvorens hij digitaal kan bieden. De koper kan via de voorwaarden nooit je identiteit achterhalen. Alle contact gebeurt via het betrokken notariskantoor.
6. Hoe lang staan panden gemiddeld te koop op Biddit?
De notaris zal samen met jou bepalen hoe lang een pand te koop moet staan op Biddit. Meestal wordt aangeraden om rekening te houden met een termijn van minstens vier weken, maar dat kan per dossier verschillen. Het bieden zelf gebeuren steeds gedurende een periode van acht dagen (reken dus op vier weken plus biedtermijn van acht dagen). Hou er rekening mee dat veel kandidaat-kopers wachten met bieden tot het laatste moment.
Het notariskantoor zorgt voor alle nodige vermeldingen in de publiciteit. Daar hoef je als verkoper niet wakker van te liggen. Eenmaal verkocht, wordt het pand automatisch verwijderd van Biddit.
7. Volg ik als verkoper zelf de biedingen?
Het notariskantoor zal voor jou de biedingen opvolgen. De notaris heeft toegang tot de gegevens van elke bieder. Zo kan de notaris al tijdens het bieden bv. de bekwaamheid en solvabiliteit van de bieders nagaan. Ziet een notaris dat een bieder niet bekwaam is om te bieden (omdat hij bv. minderjarig is), dan zal de bieder uit de verkoop worden geweerd of zijn bod zal geweigerd worden. Het kantoor kan elke bieder bereiken voor meer toelichting. Medewerkers van het kantoor kunnen het dossier opvolgen, maar enkel de notaris kan het pand finaal toewijzen aan de hoogste bieder (mits akkoord van de verkoper of als de minimumprijs bereikt is en er een onherroepelijke volmacht werd getekend).
Op Biddit vind je niet alleen goederen die verkocht worden via een openbare verkoop. Je vindt ook heel wat goederen die ‘onderhands’ (dus door onderling akkoord met de verkoper) worden verkocht. Via Biddit kan je online je een bod uitbrengen, veilig en rechtstreeks aan het notariskantoor. Meer informatie via www.biddit.be
Bron: Fednot