Nieuwe regels voor bepaalde overeenkomsten vanaf 1 september 2027: wat verandert er voor jou?

Nieuwe regels, maar niet voor bestaande contracten

De nieuwe wet treedt op 1 september 2027 in werking. Ze geldt in principe alleen voor overeenkomsten die vanaf die datum worden gesloten. Koop je vandaag een woning of sluit je nu een overeenkomst met een aannemer? Dan blijven de huidige regels van toepassing. 

De wet brengt ook verschillende soorten overeenkomsten samen. Zo vallen onder meer aanneming, lastgeving en bewaargeving voortaan onder een gemeenschappelijke regeling voor dienstencontracten. De regels voor geldleningen volgen later. 

Wat als je aankoop gebreken vertoont?

Stel: je koopt een woning. Enkele maanden later blijkt dat de leidingen ernstig beschadigd zijn. Kan je daarvoor bij de verkoper aankloppen? Onder de nieuwe regels wordt vooral gekeken naar wat je als koper mocht verwachten. Hoe conform is de levering? Beantwoordt het gekochte goed aan de gemaakte afspraken en aan wat je redelijkerwijs mocht verwachten? 

Is dat niet het geval, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn. Het gebrek moet wel al bij de levering aanwezig zijn geweest, ook al kwam het pas later aan het licht. Het maakt daarbij niet uit of de verkoper van het probleem wist. 

Hoeveel tijd heb je om een probleem te melden?

Ook daar brengt de nieuwe wet meer duidelijkheid. Een gebrek moet binnen tien jaar na de levering aan het licht komen. Zodra je het ontdekt, moet je de verkoper binnen een redelijke termijn verwittigen. Raak je er samen met de verkoper niet uit? Dan heb je in principe twee jaar vanaf je melding om naar de rechter te stappen.

Voorbeeld:je koopt een woning en je ontdekt later belangrijke vochtproblemen. Je brengt de verkoper op de hoogte, maar die weigert een oplossing. Vanaf je melding begint in principe de termijn van twee jaar te lopen.

Tijdens ernstige onderhandelingen of een deskundigenonderzoek wordt die termijn tijdelijk geschorst. Er is wel een uiterste grens: tien jaar en drie maanden na de levering kan je geen vordering meer instellen.

Kan je een herstelling of een terugbetaling vragen?

Wanneer je aankoop niet aan de afspraken voldoet, zijn er verschillende oplossingen mogelijk.

Je kan bijvoorbeeld vragen om het goed te laten herstellen of vervangen. Ook een prijsvermindering of de ontbinding van de koopovereenkomst behoort tot de mogelijkheden. Bij een aankoop als consument krijgen een herstelling of vervanging voorrang.

Een koop laten vernietigen omdat je je over het gebrek vergist hebt (op het moment dat de koop tot stand kwam), is niet langer mogelijk.

Wie draagt het risico als er iets misloopt vóór de levering?

Onder de nieuwe regels is het moment van levering bepalend. Het risico gaat in principe pas over op de koper wanneer het goed geleverd wordt, en niet automatisch wanneer de koper eigenaar wordt. Bij de aankoop van een woning zal deze nieuwe regel in principe weinig impact hebben; daar wordt in contractueel al vaak bepaald dat het risico pas overgaat bij de akte, en dus bij het ontvangen van de sleutels (die je in principe slechts bij de authentieke akte in ontvangst neemt). 

Wat als je je woning veel te goedkoop verkoopt?

Ook voor de verkoop van vastgoed verandert er iets. Stel dat je woning op het moment van de verkoop € 300.000 waard is, maar dat je ze voor slechts € 100.000 verkoopt. Onder de nieuwe regels kan je de vernietiging van de verkoop vragen als de verkoopprijs lager ligt dan 40% van de normale verkoopwaarde. In dit voorbeeld ligt die grens op € 120.000. De verkoopprijs van € 100.000 ligt daaronder.

Je hebt twee jaar vanaf de koop om de vernietiging te vragen. De koper kan die nog vermijden door een aanvullende prijs te betalen.

Wat betekent dit voor jou?

De nieuwe regels gelden pas vanaf 1 september 2027. Toch kan het nuttig zijn om nu al stil te staan bij de afspraken die je maakt.

Koop of verkoop je regelmatig goederen? Of sluit je overeenkomsten met aannemers of andere dienstverleners? Dan is het belangrijk dat je contracten duidelijk bepalen wat er gebeurt bij gebreken, schade of problemen met de levering.

Goede afspraken maken vandaag kan heel wat discussies morgen voorkomen.