Waarom heb je een notariële akte nodig als je toch al een verkoopovereenkomst hebt?

Totstandkoming verkoop

Een verkoop komt tot stand wanneer de koper en de verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van de koop. In principe kan een verkoopovereenkomst (of compromis ) mondeling tot stand komen. Wel is de voorlopige verkoopovereenkomst of kortweg de ‘compromis’ noodzakelijk voor het bewijs. Ben je dan eigenaar vanaf dat je de verkoopovereenkomst ondertekent? Vaak niet. In de praktijk wordt de eigendomsoverdracht ‘uitgesteld’ tot de ondertekening van de notariële akte .

Niet enkel een zaak van partijen

Waarom volgt nog een authentieke akte als je al  een verkoopovereenkomst voorgeschoteld krijgt? Een verkoopovereenkomst is in de eerste plaats de zaak van de partijen. De gevolgen van de verkoop werken enkel tussen de verkoper en koper. En toch moeten derden - de buitenwereld - ook het bestaan van de verkoopovereenkomst erkennen en eerbiedigen. Om te verzekeren dat derden kennis hebben van de verkoop van het onroerend goed wordt deze altijd overgeschreven in de registers van het kantoor Rechtszekerheid (de vroegere ‘hypotheekkantoor’). Dat kan niet met een verkoopovereenkomst. De overschrijving kan enkel met een notariële verkoopakte. Dit is ook de reden waarom je in een verkoopovereenkomst “opschortende voorwaarden” mag opnemen. Het is niet de verkoopovereenkomst, maar wél de notariële akte die wordt overgeschreven in de registers van het kantoor Rechtszekerheid.

Belang van de overschrijving

De overschrijving is als het ware een “flikkermoment”. Vanaf dat moment komt het onroerend goed in ogen van derden in het vermogen van de koper. Er ontstaat er een “behoren te weten”. Iedere derde, ook deze die feitelijk niet op de hoogte waren van de verkoop, moet de verkoop eerbiedigen. Als koper mag je er vanaf dat moment op rekenen dat jouw koop beschermd is. Heeft de verkoper schuldeisers? Dan zullen deze vanaf de overschrijving ook moeten aanvaarden dat het onroerend goed niet langer in zijn vermogen ligt. Beslag leggen zal niet meer lukken.

We bekijken het met een voorbeeld:

Een koper koopt een woning, die eigenlijk al verkocht is aan iemand anders. Je kan de tweede koper niets kwalijk nemen als hij van niets op de hoogte was. De tweede koper kon moeilijk rekening houden met de eerste koper als hij geen idee had dat het goed reeds verkocht was. Wie zal er voorrang hebben als twee kopers hetzelfde onroerend goed kopen? De koper waarvan de notariële akte eerst werd overgeschreven heeft voorrang. Indien de tweede koper van niets wist, en te goeder trouw het goed heeft aankocht, heeft de datum van het compromis geen belang. Het is de inschrijving van de notariële akte dat een koper beschermd!

Uitvoerbare titel

Vergeet bovendien niet dat een authentieke notariële akte een uitvoerbare titel vormt, in tegenstelling tot een onderhandse overeenkomst. Iemand met een uitvoerbare titel kan rechtstreeks de afspraken in de overeenkomst afdwingen, zonder naar de rechter te moeten gaan.

Dit alles neemt niet weg dat een volledig en duidelijke verkoopovereenkomst van belang is. De compromis dient immers als basis voor de notariële akte.

Een aankoop kaderen in je leven

De notaris speelt een belangrijke adviserende rol bij de aankoop van je woning. En advies is nodig, want de wetgeving is complex. Zo zijn er tal van stedenbouwkundige en fiscale regels waarmee je rekening moet houden. De notaris kan bijvoorbeeld nagaan of je van een fiscaal gunsttarief kan genieten. Dat heeft meteen een impact op je budget. De complexiteit van de wetgeving begrijpen en de juiste bedingen formuleren in de verkoopovereenkomst behoort tot de vaste taken van een notaris.

Maar het advies van de notaris heeft niet alleen betrekking op wat in je notariële akte staat. Heb je bv. al nagedacht over de impact van de aankoop op je gezinsleven? Over wat er met de woning gebeurt als één van jullie twee overlijdt? Een woning kopen is toekomstgericht denken.  De notaris zal met jou en je eventuele partner een blik op de toekomst werpen.