Voorschot of waarborg bij de aankoop van een woning: waar betaal je het bedrag?

Hoeveel bedraagt de waarborg?

Er bestaat voor de verkoop van een bestaande woning geen wettelijke verplichting om een waarborg of voorschot te betalen. Ook het bedrag ligt niet wettelijk vast. De partijen kunnen daar dus zelf afspraken over maken.

In de praktijk bedraagt de waarborg vaak 5 tot 10% van de overeengekomen verkoopprijs. Een bedrag van 10% is dus gebruikelijk, maar geen wettelijke regel.

Een waarborg biedt zekerheid aan beide partijen. Voor de koper is het belangrijk dat het bedrag veilig wordt bewaard zolang de verkoop nog niet definitief is afgehandeld. Voor de verkoper toont de betaling dan weer aan dat de koper zich ernstig engageert voor de aankoop.

Waarborg of voorschot: is er een verschil?

De begrippen ‘waarborg’ en ‘voorschot’ worden in de praktijk vaak door elkaar gebruikt. Juridisch is er wel degelijk een verschil.

Een waarborg is een bedrag dat de koper betaalt als zekerheid voor de uitvoering van de verkoopovereenkomst . Het bedrag blijft in principe eigendom van de koper tot de notariële akte wordt ondertekend. Wordt de verkoop correct afgerond, dan wordt de waarborg vervolgens een voorschot op de verkoopprijs.

Bij een voorschot ligt dat anders. Een voorschot is meteen een betaling op de verkoopprijs en wordt bij betaling eigendom van de verkoper.

Belangrijk als het misloopt

Dat onderscheid kan vooral belangrijk worden wanneer er iets misloopt. Denk bijvoorbeeld aan een pand dat tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en het verlijden van de authentieke akte beschadigd raakt, een koper die zijn krediet uiteindelijk niet rond krijgt, of een van de partijen die plots weigert om nog mee te werken aan het verlijden van de akte. In zulke situaties wordt het belangrijk om precies te weten welke verbintenissen al bestaan en welke gevolgen daaraan verbonden zijn.

Daarom verdient het de voorkeur om in de verkoopovereenkomst duidelijk te omschrijven of het bedrag als waarborg dan wel als voorschot wordt betaald.

Betaal de waarborg niet zomaar rechtstreeks aan de verkoper

Een belangrijk aandachtspunt: stort de waarborg niet rechtstreeks op de rekening van de verkoper. Het is veiliger om het bedrag op een beschermde derdenrekening te laten plaatsen. Een derdenrekening is een aparte rekening waarop een vastgoedmakelaar of notaris geld van cliënten of andere derden tijdelijk bewaart. Het geld blijft zo gescheiden van het eigen vermogen van de notaris of vastgoedmakelaar.

Bij een verkoop waarbij een notaris betrokken is, kan de waarborg op de derdenrekening van het notariskantoor worden gestort. De notaris houdt het bedrag daar in bewaring tot het moment waarop het volgens de afspraken in de verkoopovereenkomst moet worden vrijgegeven. Een vastgoedmakelaar die zijn diensten verleent bij de verkoop van een woning, moet eveneens over een derdenrekening beschikken wanneer hij gelden van cliënten of derden ontvangt. 

De waarborg wordt dus niet het vermogen van de notaris of vastgoedmakelaar. Het gaat om geld dat zij voor rekening van anderen bewaren.

Wat als de verkoper zelf zijn woning verkoopt?

Niet elke woning wordt via een vastgoedmakelaar verkocht. Een eigenaar kan zijn woning ook zelf te koop aanbieden en rechtstreeks met een kandidaat-koper onderhandelen.

Ook in dat geval blijft het belangrijk om voorzichtig om te springen met de waarborg. Het feit dat er geen vastgoedmakelaar bij de verkoop betrokken is, betekent niet dat de koper de waarborg zomaar rechtstreeks aan de verkoper moet betalen.

Het is ook bij een verkoop tussen particulieren aangewezen om de waarborg op een beschermde derdenrekening van een notaris te plaatsen, volgens de afspraken die daarover in de verkoopovereenkomst worden gemaakt. Hoe dan zal de verkoop- en (indien van toepassing) de kredietakte verleden moeten worden bij de notaris. 

De notaris kan de verkoopovereenkomst bovendien vooraf nalezen, opstellen en erop toezien dat het bedrag correct wordt bewaard en op het juiste moment wordt vrijgegeven.

Waarom is een derdenrekening belangrijk?

Stel dat de verkoop uiteindelijk niet kan doorgaan en de verkoper intussen schulden heeft. Als de waarborg rechtstreeks aan de verkoper werd betaald, kan het voor de koper moeilijker worden om het geld terug te krijgen.

Op een beschermde derdenrekening blijft het bedrag daarentegen afgescheiden van het vermogen van de notaris of vastgoedmakelaar. Dat biedt bescherming voor beide partijen.

De waarborg is dus niet alleen een zekerheid voor de verkoper. Ook de koper heeft er belang bij dat het geld veilig wordt bewaard zolang de verkoop nog niet definitief is afgerond.

Een belangrijke afspraak in de verkoopovereenkomst

Laat daarom in de verkoopovereenkomst duidelijk opnemen:

• welk bedrag als waarborg wordt betaald;
• of het om een waarborg dan wel een voorschot gaat;
• op welke rekening het bedrag moet worden gestort;
• wie het bedrag in bewaring houdt;
• en wanneer en onder welke voorwaarden het bedrag aan de verkoper wordt vrijgegeven.

Een verkoopovereenkomst brengt belangrijke juridische gevolgen met zich mee. Laat ze daarom bij voorkeur vooraf nalezen door een notaris. Zo weet je als koper én als verkoper welke afspraken je precies maakt.