Eigenaar van een leegstaande woning?

8 juli 2016

Stel, je erft of je koopt een onroerend goed dat al jaren leeg staat. Een ooit verworven, maar vergeten woning die aan een serieuze opknapbeurt toe is. Opknappen kost echter tijd en geld, dus wil je het project even “laten bezinken”. Het laten bezinken, mag echter niet te lang duren… leegstaande woningen worden immers na een bepaalde tijd in een specifiek register opgenomen.

Leegstand en de rol van de gemeente
Verloedering van vastgoed, en dus van de woonomgeving, is al jaren een werkpunt van de Vlaamse overheid. De verantwoordelijkheid om leegstaande woningen te traceren, op te volgen en door te geven aan de Vlaamse administratie ligt vandaag grotendeels bij de gemeente. De Vlaamse wetgever gaat er immers van uit dat een lokale overheid een beter zicht heeft op de leegstand in haar gemeente. Een gemeentelijke aanpak is dus efficiënter.

Het leegstandsregister
Leegstaande woningen worden opgenomen in een gemeentelijk register. Een woning staat “leeg” indien ze gedurende twaalf opeenvolgende maanden niet effectief gebruikt of bewoond wordt door een gezin of een alleenstaande. De leegstand wordt vastgesteld aan de hand van objectieve criteria zoals het langdurig aanbieden van de woning als “te koop” of “te huur”, het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de woning, de onmogelijkheid om de woning te betreden…

Gevolg van de opname in het leegstandsregister
De opname van een woning in dit register is een eerste signaal voor de eigenaar dat zijn woning als “leegstaand” wordt bestempeld. Aan de opname in een inventaris is een belangrijk nadeel verbonden voor de eigenaar: Blijft het onroerend goed minstens twaalf maanden in het register, dan betaalt de eigenaar een specifieke belasting, de “leegstandsheffing”. Deze bedraagt minstens 990 euro per jaar voor een eenpersoonsgezin. Let wel, deze termijn kan verschillen van gemeente tot gemeente.

De eigenaar van een leegstaande woning heeft bijgevolg na de opname in het register, na een eerste signaal, één jaar de tijd om de leegstand weg te werken, wil hij de heffing vermijden. De woning staat dan minstens al twee jaar leeg.

Schrapping uit het leegstandsregister
Zolang de woning niet geschrapt is uit de inventaris, is de heffing verschuldigd. Eigenaars van leegstaande panden worden op deze manier gestimuleerd om hun woning op te knappen, te verhuren of zelf te bewonen. Je woning wordt geschrapt uit het register indien ze gedurende zes maanden terug bewoond is. De schrapping vraag je aan door een aangetekende brief aan de dossierbeheerder leegstand te sturen met bewijsstukken. Meer informatie hierover kan je terugvinden op de site van de betrokken gemeente.

Wie betaalt de heffing?
De belastingplichtige is de zakelijk gerechtigde. Dit kan de eigenaar zijn, maar ook de vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter.

Vrijstelling van de heffing
In bepaalde situaties kan je een vrijstelling van heffing aanvragen. Enerzijds zijn er vrijstellingen die toegekend worden omwille van de aard van het pand (het pand is bijvoorbeeld een beschermd monument), anderzijds zijn er vrijstellingen die verbonden zijn aan de persoon die de woning bewoonde (bijvoorbeeld langdurige ziekenhuisopname). Let op, de vrijstelling geldt niet onbeperkt: Een vrijstelling geldt zolang de woning en/of de belastingspichtige aan de voorwaarden van de vrijstelling voldoet.

Een leegstaande woning mag je bovendien perfect verkopen of schenken. De nieuwe eigenaar van de woning wordt dan de nieuwe belastingplichtige. De notaris speelt hier een belangrijke rol: Hij zal de bevoegde instantie op de hoogte brengen van de overdracht, waardoor de nieuwe eigenaar de belastingplichtige wordt.

Ben je de koper van een leegstand pand of verkrijg je het pand via een erfenis of een schenking, dan ben je gedurende twee jaar vrijgesteld van het betalen van de heffing indien je binnen die termijn zorgt voor de schrapping van het pand uit de leegstandsinventaris. Het is van belang dat je de vrijstelling aanvraagt vóór de verjaardag van opname van je woning of je gebouw in het leegstandsregister. Als je de aanvraag pas indient na deze verjaardag, moet je voor deze termijn toch nog de belasting betalen. De vrijstelling kan je in de meeste gevallen aanvragen via de site van de betrokken gemeente.

Opgelet, niet verwarren met…
“Leegstand” van een woning betekent niet dat de woning onbewoonbaar is. De verwarring is vaak te wijten aan het feit dat ook onbewoonbare /ongeschikte of verwaarloosde woningen (“krotten”) onderworpen zijn aan een specifieke regeling en heffing.

Een woning die “onbewoonbaar” wordt verklaard kan niet opgenomen worden in de inventaris van leegstaande woningen. Als een woning door de burgemeester “onbewoonbaar” wordt verklaard, zou het immers niet logisch zijn dezelfde woning nog eens te belasten omdat ze leegstaat.

Via de leegstandsheffing wil de overheid eigenaars stimuleren om hun pand optimaal te benutten. Deze heffing wordt geheven op alle woningen die minstens een jaar in een specifiek leegstandsregister ingeschreven staan. Sommige eigenaars en panden genieten van een (tijdelijke) vrijstelling. Dit is bijvoorbeeld het geval als je een leegstaand pand erft of geschonken krijgt. Ook wanneer je een leegstand pand koopt, krijg je een tijdelijke vrijstelling. De nieuwe eigenaar moet dan wel stappen ondernemen om tegemoet te komen aan de leegstand. Vergeet niet dat de regels over de leegstandsheffing van gemeente tot gemeente kunnen verschillen. Raadpleeg de site van jouw gemeente in geval van twijfel.

Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat