Problemen die naar aanleiding van het opstellen van de verkoopakte kunnen opduiken
- Is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar;
- Behoort de woning na het overlijden van één van de ouders, niet toe aan de andere ouder én aan de kinderen en mogelijk ook aan de schoonkinderen. In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst ondertekenen.
- Zijn de eigenaars allen meerderjarig;
- Is er onder hen geen onbekwame of gefailleerde;
- Is het verkochte goed duidelijk omschreven;
- Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd;
- Beschikt de geïnteresseerde koper over voldoende financiële middelen om het goed aan te kopen;
- Kan hij een hypothecair krediet bekomen;
- Is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden;
- Werd er geen beslag gelegd;
- Rust er geen vruchtgebruik of een recht van bewoning op;
- Moet er geen voorafgaandelijk bodemonderzoek gebeuren;
- Werd aan de huurder misschien een voorkeurrecht tot aankoop verleend;
- Is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht;
- Maakt het misschien deel uit van het archeologisch patrimonium;
- Is de verkoper in regel met zijn belastingen (directe en BTW), zodat de verkoop normaal kan doorgaan;
- Gaat de pachter zijn recht van voorkoop uitoefenen;
- Ligt het eigendom in een ruilverkaveling;
- Is er een voorkooprecht ingevolge de Vlaamse Wooncode of andere wetgevingen;
- Is het te betalen voorschot, rekening houdend met de omstandigheden, niet te groot;
- Wat met de brandverzekering;
- Wanneer moet het saldo van de koopsom betaald worden;
- Wanneer krijgt de koper de sleutel;
- Is hij volledig op de hoogte van de verhuurtoestand;
- Zijn er erfdienstbaarheden;
- Wie zal de verhaalbelastingen op de aanleg en de verbreding van straten en de andere werken aan het wegennet (verder) betalen;
- Kan de verkoping nog plaatsvinden onder het stelsel van de BTW. Zeer belangrijk, daar dit een aanzienlijke verhoging van de kosten meebrengt!
- Wat met de bescherming van de koper, indien deze een appartement koopt op plan;
- Is de woning stedenbouwkundig gezien niet zonevreemd;
- Is de woning niet getroffen door de rooilijn.
Wanneer aan deze punten geen of onvoldoende aandacht wordt besteed bij het opstellen van de overeenkomst, zal het opmaken van de notariële akte, vaak moeilijk of soms conflictueel verlopen.
Zoals reeds gezegd, vindt de notariële akte zijn basis in de onderhandse verkoopovereenkomst. Indien daarin niets wordt voorzien, kan de notaris hieraan eigenmachtig niet verhelpen, maar zal hij beide partijen moeten raadplegen. In de akte kunnen immers zonder het akkoord van de partijen geen lasten of voorwaarden worden opgenomen die zouden afwijken van, of tegenstrijdig zijn met, deze opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst of met hetgeen partijen daarbuiten hebben afgesproken.
Neem daarom het zekere voor het onzekere en aarzel niet om vooraf uw verkoopovereenkomst te laten opstellen of nakijken door de notaris. Dit brengt immers geen extra kosten mee, noch voor de verkoper, noch voor de koper, daar ze vervat zijn in het geheel van de beschrijvingskosten. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan heel wat narigheid voorkomen!
Keerzijde van de medaille is dat de voorafgaande opzoekingen door de notaris tijd in beslag nemen, terwijl partijen graag kort op de bal spelen, eenmaal ze een akkoord hebben bereikt over de prijs van het goed.
In de praktijk wordt meestal gewerkt met een optieovereenkomst of met het inlassen van opschortende voorwaarden in de onderhandse verkoopovereenkomst: het akkoord van de partijen wordt schriftelijk vastgelegd, doch ‘onder voorbehoud’.