Notaris

1 Wat als de administratie overgaat tot vaststelling van een tekortschatting? Welk verhaal?

Bij aankoop worden de registratierechten geheven op de verkoopprijs van het goed en de lasten opgelegd aan de koper. De prijs is al hetgeen de verkoper verkrijgt in ruil voor de door hem verkochte zaak. De fiscale wet maakt een onderscheid tussen de prijs, zijnde een som geld in voordeel van de verkoper, en de lasten zijnde de bijkomende verbintenissen aan de koper opgelegd in voordeel van de verkoper. Deze lasten moeten in geld gewaardeerd worden en vormen samen met de prijs de basis voor de verschuldigde registratierechten. Deze belastbare basis mag echter niet lager liggen dan de verkoopwaarde van het goed, ook venale waarde genoemd. Meermaals gebeurt het dat de administratie de verkoopwaarde hoger schat dan de in de akte aangegeven belastbare grondslag. In dat geval moet de koper een extra heffing betalen, verhoogd met een boete en intresten.

In de praktijk zal door de administratie aan de koper een meerwaardebericht toegezonden worden. Dit bericht vermeldt het verschil tussen de belastbare grondslag en de door de administratie geschatte venale waarde. Tevens wordt het bedrag vastgesteld van het ontdoken recht en van de boete alsook een voorstel tot vermindering van de boete, mits betaling binnen de maand.

Om de venale waarde te bepalen, gaat de administratie uit van vergelijkingspunten. Dit zijn schattingen van gelijkaardige eigendommen in de omgeving van het verkochte goed. Op verzoek van de koper zal de administratie zijn vergelijkingspunten kenbaar maken. Een schatting is steeds onderhevig aan min of meer uiteenlopende beoordelingselementen. Daarom is de administratie meestal bereid tot onderhandelingen. Elementen als dringende herstellingswerken, slechte binnenindeling e.d. kunnen aan de beoordeling van de administratie voorgelegd worden.

Zo de onderhandelingen niet tot een akkoord leiden, mag de administratie de controleschatting vorderen door één of drie onafhankelijke deskundigen. Deze worden aangesteld in onderling akkoord tussen de administratie en de koper, of, bij gebrek aan akkoord, door de vrederechter. Het verslag van de deskundigen is bindend voor beide partijen, behoudens schending van de wet, materiële vergissing of niet-naleving van de vormvereisten. Enkel om die redenen kan de rechter de nietigheid van de expertise uitspreken en ambtshalve een nieuwe expertise bevelen.

De koper is gehouden tot betaling van bijrechten indien de opgegeven prijs of waarde lager is dan de waarde na schatting; hij is tevens gehouden tot betaling van de boete en de kosten van het deskundig verslag, indien de waardering met één/achtste of meer de oorspronkelijke heffingsgrondslag overtreft. In het andere geval, zijn alle kosten van de schatting ten laste van de administratie.